나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70561 [1] 경기도 동두천시 지행동 691-3 현진에버빌 103동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "신천초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(지행역/1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상15층 건내 제3층 제305호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사). 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로 및 북측으로 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역< 물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명: 경기도 동두천시 지행동 691-3 현진에버빌 103동 3층305호 (164.59㎡ / 약 49.79평)

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70561 (1)

소재지: 경기도 동두천시 지행동 691-3 현진에버빌 103동 3층305호

용도: 아파트

건물면적: 164.59㎡ (약 49.79평)

토지면적: 95.16㎡ (약 28.77평)

감정가: 425,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "신천초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(지행역/1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

* 도로상태: 서측으로 중로 및 북측으로 보행자도로와 각각 접하여 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속합니다. (자세한 내용은 제공된 토지이용계획 참조)

* 주변시설: 신천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 조사를 통해 인근에 특별히 문제될 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑8 (가압류 김수형, 2023-11-14 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (본건 경매 신청 채권자)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-08

* 확정일자: 2023-09-15

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본건은 임차인 이 이 경매를 신청하였으며, 임차인 이 은 대항력 있는 임차인입니다. 임차권 등기 상 "인수"로 표기되어 있으나, 경매 채권자가 임차인 본인이므로 보증금 240,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되어 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 등기부상 "인수" 표기가 존재하므로, 최종 배당 결과 및 권리 관계를 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 기타 권리:

* 소유권이전: 갑5, 갑6, 갑7 (차상인 -> 최명자 -> 이광자)

* 주택임차권: 을11 (이충배, 2025-11-25 접수, 240,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매: 갑9 (이충배, 2026-03-19 접수, 240,000,000원, 말소: 말소)

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 파악되며, 매수인에게 인수되는 별도의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 상기 임차인 관련 주의사항을 참고하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지행동 지역은 주거단지와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 1호선 지행역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 유동인구 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신천초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통시설: 1호선 지행역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 단지정보: 현진에버빌 아파트로 2005년 4월 사용승인되었으며, 총 15층 중 3층에 위치합니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 주차대수 306대로, 세대당 약 0.48대의 주차가 가능하여 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 임차권 등기상 '인수' 표기가 되어 있어 권리 관계 확인 및 배당 절차에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. (경매 채권자가 임차인 본인이므로 인수 가능성은 낮으나, 확인 필요)

* 건축물 노후화: 2005년 4월에 사용승인된 아파트로, 약 21년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 1호선 지행역과 초등학교를 인접한 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 아파트입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련하여 등기부상 '인수' 표기가 있는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 경매 채권자가 임차인 본인이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 철저한 권리 분석과 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 1호선 지행역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경.

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력.

* 권리 관계 명확화 시 상대적으로 저렴한 가격으로 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 425,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 101.7㎡ (2026-05-14): 360,000,000원

* 127.31㎡ (2026-06-19): 370,000,000원

* 101.7㎡ (2026-07-07): 300,000,000원

* 본건의 건물 면적은 164.59㎡ (약 49.79평)으로, 상기 거래 사례보다 면적이 더 큽니다. 면적 증가율 및 최근 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 시장 가치는 약 4억 7천만 원 ~ 5억 3천만 원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되고 채권자가 임차인 본인이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 투자를 위하여 감정가 대비 약 105% ~ 110% 수준인 4억 5천만 원 ~ 4억 7천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.