나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50327 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-416 대호아트빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대 주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 지적도상 서측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해있으나, 남측 도로는 현황 차량통행이 불가능한 인도임.

토지이용계획 및 제한상태

홍은동 265-416, 265-345번지 동일 : 도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역(2025-07-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수 질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금177,000,000원 범 위 : 건물 전부 임대차계약일자 : 2020년8월10일 주민등록일자 : 2020년8월20일 점유개시일자 : 2020년9월10일 확정일자 : 2020년9월1일 임차권자 : 송** - 본건은 현장조사 당시 상기 주택임차권자가 아닌 타인이 단기임대로 거주중인 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대차내역 등은 미상인 바, 경매 참여시 참고 및 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50327 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 186,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-416 대호아트빌 2층 203호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 19.29㎡ (약 5.83평)

건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 명시된 주의사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2021년 4월 23일)

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차인: 송연서, 보증금: 177,000,000원)이 설정되어 있으나, 말소 대상입니다.

임차인 현황표 상으로는 주택도시보증공사(송연서)가 임차인으로 기재되어 있으며, 전입일자 2020년 8월 20일, 확정일자 2020년 9월 1일, 배당신고일자 2023년 6월 15일로 확인됩니다.

그러나 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

신청채권자(주택도시보증공사)는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변은 주택 밀집 지역입니다. 인근에 학교(정원여자중학교)가 소재하여 주거지로서의 기본적인 기능이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물 중 제2층 제203호입니다.

건물 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

자체 지반은 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상황은 지적도상 서측 및 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있으나, 남측 도로는 현황 차량 통행이 불가능한 인도입니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지(홍은동 265-416, 265-345번지)는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상 용도가 명시되어 있어 향후 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

등기부상 주택임차권은 말소되나, 현장조사 당시 상기 주택임차권자가 아닌 타인이 단기임대로 거주 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이에 대한 자세한 임대차 내역은 미상인바, 경매 참여 시 반드시 재확인하여 명도 관련 제반 비용 및 기간을 고려해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 부동산 거래 시 관련 법규 준수 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건이 존재할 가능성이 있으며, 이는 향후 매각 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 무난한 편입니다. 감정가는 1억 8천 6백만 원으로 책정되었습니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 현재 단기 임차인이 거주 중인 것으로 파악되어 명도 시 추가적인 고려가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 면적

28. 05㎡의 소형 면적으로 1인 가구나 소형 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

8.2. HUG 보증

채권자가 주택도시보증공사(HUG)로, 경매 절차가 명확하게 진행될 가능성이 높습니다.

8.3. 재개발/재건축 가능성

장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 연식과 형태의 다세대주택(전용면적 약 49~66㎡)이 2억 9천만 원에서 3억 원 사이에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전용면적(28.05㎡)은 이보다 작지만, 해당 지역의 시세 및 감정가(1억 8천 6백만 원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 6천만 원에서 1억 9천만 원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 거주 중인 임차인에 대한 명도 비용 및 소요 기간, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.