나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경38 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 292-19 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 '북가좌 사거리' 남동측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 증산역)이 소재하여 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

단독주택 건부지로 이용중이며, 정방형 평지임.

인접 도로상태

본건의 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09) , 제3종일반주거지역(2020-02-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

물적 동일성이 인정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층/지하 1층 건물로서, 외벽 : 노출콘크리트 및 일부 금속 패널 창호 : 알루미늄 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다중주택으로 이용 중임. - 옥탑 : 다락 - 지상 2-3층 : 주택 4개 호(각 방1, 욕실겸 화장실1) - 지상 1층 : 주택 3개 호(각 방1, 욕실겸 화장실1) 및 공동시설(취사장, 세탁실) - 지하 1층 : 주택 5개 호(각 방1, 욕실겸 화장실1)

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호함.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ): 확장형 발코니, 지상 1층 소재, 면적 약 8.7㎡ 제시외건물(ㄴ): 확장형 발코니, 지상 2층 소재, 면적 약 10.5㎡ 제시외건물(ㄷ): 확장형 발코니, 지상 3층 소재, 면적 약 10.5㎡

공부와의 차이

물적 동일성이 인정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부 일부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2026타경38 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 서대문구 북가좌동 292-19

1.3. 용도

다중주택

1.4. 감정가

1,768,954,120원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

167. 80㎡ (약 50.76평)

1.5. 2.건물면적

355. 59㎡ (약 107.57평)

제시외 건물 포함 면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수협은행 (수OOO)

1.9. 특이사항

일괄매각, 제시외 건물 포함

1.10. 주의사항

일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 '북가좌 사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 일반 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 증산역이 소재하여 교통 상황은 양호함.

2.3. 인접 도로상태

본건의 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

말소기준권리: 2018-03-12 접수, 수협은행 근저당권 (619,200,000원).

본건 경매 개시 결정 등기: 2026-03-18 접수, 수협은행 임의경매 (531,784,156원).

등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

3.2. 등기부 요약 (건물)

말소기준권리: 2018-10-15 접수, 수협은행 근저당권 (619,200,000원).

건물 등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-10-21, 확정: 2020-10-05, 배당신고: 2025-08-19, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-11-02, 확정: 2020-10-05, 배당신고: 2024-11-21, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-03-05, 확정: 2021-02-16, 배당신고: 2026-03-31, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 5,000,000원, 차임: 440,000원, 전입: 2024-07-23, 확정: 2024-07-23, 배당신고: 2026-05-21, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2018-11-14, 확정: 2018-10-18, 배당신고: 2025-01-06, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 5,000,000원, 차임: 320,000원, 전입: 2019-11-26, 확정: 2026-05-19, 배당신고: 2026-05-19, 대항력: 없음)

* 임차인: 문 (보증금: 125,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-02-22, 확정: 2021-02-22, 배당신고: 2026-03-24, 대항력: 없음)

* 임차인: 문 (보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-08-03, 확정: 2021-07-19, 배당신고: 2026-05-15, 대항력: 없음)

* 임차인: 박 (보증금: 4,000,000원, 차임: 400,000원, 전입: 2024-09-13, 확정: 2024-09-13, 배당신고: 2026-05-26, 대항력: 없음)

* 임차인: 박 (보증금: 90,000,000원, 차임: 60,000원, 전입: 2019-02-14, 확정: 2019-01-10, 배당신고: 2025-05-16, 대항력: 없음)

* 임차인: 심 (보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-05-04, 확정: 2020-04-06, 배당신고: 2026-04-29, 대항력: 없음)

* 임차인: 임 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2026-03-09, 확정: , 배당신고: , 대항력: 없음)

* 임차인: 임 (보증금: 5,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2025-03-11, 확정: 2025-03-11, 배당신고: , 대항력: 없음)

* 임차인: 정 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-11-02, 확정: 2020-10-05, 배당신고: 2024-12-02, 대항력: 없음)

* 임차인: 정 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2022-12-23, 확정: , 배당신고: , 대항력: 없음)

* 임차인: 조 (보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-11-15, 확정: 2022-11-28, 배당신고: 2026-05-20, 대항력: 없음)

* 임차인: 조 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: , 확정: , 배당신고: , 대항력: 없음)

* 임차인: 천 (보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-12-09, 확정: 2022-11-17, 배당신고: 2026-01-15, 대항력: 없음)

* 임차인: 최 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2019-01-28, 확정: 2019-01-09, 배당신고: 2025-02-05, 대항력: 없음)

* 임차인: 조 (보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-11-15, 확정: 2022-10-17, 배당신고: 2025-04-14, 대항력: 없음)

3.3. 1.인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 북가좌동 일대의 '다세대' 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1995년 건축, 44.88㎡ 전용면적의 경우 2026년 3월 235,000,000원에 거래됨 (약 523.6만원/㎡).

* 2021년 건축, 29.91㎡ 전용면적의 경우 2026년 3월 240,000,000원에 거래됨 (약 802.4만원/㎡).

* 2001년 건축, 77.5㎡ 전용면적의 경우 2026년 3월 405,000,000원에 거래됨 (약 522.6만원/㎡).

본건은 '다중주택'으로, 개별 '다세대' 주택의 거래 사례와 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 해당 지역의 주택 시장 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. '다중주택'의 경우 건물 전체의 가치나 임대수익률을 기반으로 평가되므로, 개별 주택 단가와는 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 분석

본건 소재지 인근은 주거지역으로, 통상적인 편의시설 및 상업시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 지도 검색 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 주거 편의시설 및 교통시설이 양호한 편입니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설은 파악되지 않으나, 북가좌동 지역 내 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 가재울초등학교, 연가초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

증산체육공원 등 녹지 공간 접근성이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담은 없습니다. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 물건 하자 및 특이사항

감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부 일부 확인이 불가했던 점은 유의해야 합니다. 이용 상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰에 근거하여 기재되었으므로, 경매 참여 시 직접 확인이 필요합니다. 제시외 건물(발코니 확장 등)은 일괄 매각에 포함됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역은 일반 주택지대로, 특별한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 신축(2018년 준공) 다중주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 모든 임차인이 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금도 없어 권리 분석상 명확합니다. 다만, 건물 내부 일부 확인 불가 사항은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다. 신축 건물이라는 점과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2018년 준공) 건물로 관리 용이성 및 내부 상태 양호 예상.

* 지하철 6호선 증산역 인근으로 우수한 교통 여건.

* 일반 주택지대로 쾌적한 주거 환경.

* 모든 임차인의 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리 분석상 명확함.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물(발코니 확장 등) 포함으로 건물 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 1,768,954,120원

인수 보증금: 0원

주변 '다세대' 주택의 시세 동향과 본건 '다중주택'의 특성, 그리고 감정평가액을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정평가액의 85%~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고 비교적 신축 건물임을 감안하면, 1,500,000,000원 ~ 1,600,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. (단, 최종 입찰가는 현장 답사 결과 및 개인 투자 성향에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.