나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4205 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제8층 제818호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 "신길역 (지하철 5호선)" 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 북동측으로 신길역(지하철 5호선) 및 서측으로 영등포역(지하철 1호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제818호로서, (사용승인:2011.11.10.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 욕실1, 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 및 기계식 주차, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m 내외 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4205 (1)

3. 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제8층 제818호

4. 용도: 도시형생활주택

5. 감정가: 162,000,000원

6. 토지면적: 8.58㎡ (약 2.6평)

7. 건물면적: 18.93㎡ (약 5.7평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주OOOOOOO

11. 건축년도: 2011년 11월 10일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재하며, 지하철 5호선 신길역 남서측 인근 및 지하철 1호선 영등포역 서측에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 도보 거리에 지하철 5호선 신길역과 지하철 1호선 영등포역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 출입이 가능하며, 남측으로는 노폭 약 4m, 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20~2026.12.31.), 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 9일 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류(채권액: 12,685,952원)입니다.

1.2. 2. 매각으로 인한 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 강제경매(갑8), 국민건강보험공단의 압류(갑9), 이순영의 주택임차권(을3) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 공부상 확인되지 않습니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 이순영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 21일

* 확정일자: 2022년 10월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이순영 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (대항력이 없어 보증금 반환에 대한 낙찰자의 인수 의무는 없습니다.)

1.2. 5. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주거 및 상업 복합 지역

본건은 영등포동1가 지역 내 도시형생활주택으로, 주변에 근린생활시설, 오피스텔 등이 함께 분포하여 주거 기능과 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 교통 접근성

지하철 5호선 신길역과 1호선 영등포역을 모두 이용할 수 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.3. 3. 잠재 수요

역세권에 위치하여 직장인 및 소형 주택을 찾는 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 형태 및 내부 구성

본건은 도시형생활주택으로, 일반적으로 방 1개와 욕실 1개로 구성된 소형 주거 공간입니다.

1.4. 2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 10층 건물 내 8층에 위치하며, 준공연도는 2011년입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 기계식 주차, 승강기 설비 등 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 3. 편의시설 및 교육환경

인근 영등포역 상업지역을 통해 대형마트, 백화점, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 교육환경보호구역에 해당하므로, 인근 학교와의 관계 등은 관련 법규에 따라 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지이용계획상의 제한

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간(2025.10.20~2026.12.31.) 내 아파트 건축 등 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 용도 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 건축 연도 및 건물 노후화

2011년 준공된 건물로, 15년차를 맞아 향후 유지보수 및 재건축/리모델링과 관련된 이슈가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 3. 신축 건물과의 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면 '여의도투웨니퍼스트'(2018년 준공) 등 본건보다 신축인 건물들의 매매가가 존재합니다. 건축 연도 차이로 인한 가격 및 선호도 차이를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 및 1호선 이용이 편리하여 교통 접근성이 우수합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 권리 관계는 매우 안전하다고 평가할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 비교적 높은 건축 연도는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 1억 6,200만원이나, 주변 신축 건물 시세 등을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해 볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되며, 인수하는 임차 보증금이 없습니다.

* 탁월한 입지: 지하철 5호선, 1호선 이용이 편리한 역세권이며, 영등포 지역의 개발 잠재력에 따른 가치 상승 기대.

* 소형 면적의 희소성: 1~2인 가구 수요에 적합한 18.93㎡(약 5.7평)의 소형 주택으로, 임대 시장에서 꾸준한 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 건물 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 최근 매매 사례 분석

* 여의도투웨니퍼스트(2018년 준공, 영등포동1가 92-4):

* 24.23㎡ (약 7.3평): 2025년 4월 287,000,000원

* 36.88㎡ (약 11.1평): 2026년 2월 427,000,000원

* 36.88㎡ (약 11.1평): 2026년 5월 430,000,000원

* 헤렌어반(2011년 준공, 본건):

* 건물면적: 18.93㎡ (약 5.7평)

1.8. 2. 시세 평가

최근 매매 사례는 본건보다 면적이 넓고 건축 연도가 더 신축인 건물입니다. 이를 감안하여 3.3㎡당 가격을 비교하면 다음과 같습니다.

* 여의도투웨니퍼스트(36.88㎡) 사례에서 3.3㎡당 약 3,500만원 ~ 3,800만원 수준을 보입니다.

* 이를 본건의 면적(18.93㎡)에 단순 적용 시 약 2억 1,000만원 ~ 2억 1,700만원 수준으로 환산됩니다.

* 하지만, 본건은 도시형생활주택이며 건축 연도가 2011년으로 비교 대상보다 오래되었습니다. 또한, 제공된 '헤렌어반(도시형)' 관련 정보에 따르면 6평(약 19.8㎡) 매물의 최근 실거래가가 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 수준으로 확인되기도 합니다. 이는 본건의 면적(18.93㎡)과 유사하며, 감정가 1억 6,200만원과 비교 시 시세와의 괴리가 클 수 있습니다.

* 리치고(cite:7) 정보에 따르면 헤렌어반 6평(전용 13.22㎡)의 적정 호가는 1억 ~ 1.1억원 수준으로 추정되기도 합니다. 이는 본건의 전용면적(18.93㎡)과는 차이가 있습니다.

1.8. 3. 예상 입찰가 산정

안전한 권리관계, 역세권 입지, 소형 면적의 희소성 등을 고려할 때, 감정가 1억 6,200만원보다 높은 가격으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 상반된 시세 정보와 토지이용계획상의 제한, 건축 연도를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적 관점 (낮은 시세 반영): 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원

* 시장 경쟁적 관점 (높은 시세 반영 및 역세권 가치): 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원

종합적으로, 본건은 감정가 대비 시세 정보의 편차가 커 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 변동을 면밀히 확인 후 결정하는 것이 중요합니다.

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