나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4148 [1] 서울특별시 구로구 오류동 279 별장양지쉐르빌 제씨동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근 대로(서해안로)변에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 일부 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '천왕역' 등이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하 1층 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 외장치장벽재붙임 및 일부 석재붙임 등, 내벽: 벽지 타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측이 높고 북서측이 낮은 경사지 하단에 대략 평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지임. 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)오류동279, 동280-4 2필지(공통): 도시지역, 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25)에 속함. 2)오류동 280-4는 위 공통사항외에 건축선 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4148 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 279 별장양지쉐르빌 제씨동 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 32.48㎡ (약 9.83평)

토지지분: 32.48㎡ (약 9.83평)

건물면적: 42.77㎡ (약 12.94평)

건물지분: 42.77㎡ (약 12.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근 대로(서해안로)변에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 일부 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '천왕역' 등이 소재하여 대중교통편의성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 30미터 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

갑6. 주식회사우리카드 가압류 (2024-12-13)

매각으로 소멸되는 권리:

갑7. 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경4148)

을1. 주택임차권 (김경미, 277,200,000원) - 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (물건명세서상 지상권 개요 정보 없음)

특이사항:

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김경미): 보증금 277,200,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-17, 확정일자 2020-03-12, 배당신고일자 2024-04-25, 대항력 없음. HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각 처리됩니다.

* 정영교: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-25, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약:

말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차권(주택임차권)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 정영교는 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태이므로, 해당 임차인의 권리 관계는 면밀히 확인해야 합니다. 주택도시보증공사와 관련된 임차권은 매각 조건에 따라 처리됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 주로 다세대주택, 아파트 등 주거시설이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

발전 가능성: 대중교통 접근성이 양호한 지역으로, 향후 주거 환경 개선에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

* 인근에 '오남중학교'가 소재합니다.

편의시설:

* 지하철 7호선 '천왕역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 노선버스정류장이 가까이 있어 외부 이동이 용이합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설:

* 현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (정영교): 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태로 대항력이 존재하여, 낙찰 후 임차인으로 인한 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.) - 매각 시점 기준으로 유효 여부 확인 필요

* HUG 인수조건: 임차인 김경미(HUG)와 관련하여 보증금 반환청구권 포기 조건이 붙어 있어, 해당 조건의 이행 여부가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 천왕역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 2015년경 건축된 비교적 신축 건물이지만, 대항력 있는 임차인 정영교의 보증금 및 차임 정보 미상이라는 중대한 리스크가 존재합니다. HUG 관련 임차권 또한 매각 조건에 따라 처리되므로, 관련 내용을 명확히 인지해야 합니다. 이러한 권리관계상의 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 위치: 지하철 7호선 천왕역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 현대적 건축물: 2015년경 준공된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 주거 환경 개선 시 시세 상승 기대가 가능합니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 유찰 시 시세 이하 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

최근 매매가 분석:

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(42.77㎡)의 경우 3.3~3.6백만원/㎡ 수준의 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 이를 토대로 산출된 시세는 약 149,000,000원입니다.

본건의 감정가는 261,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 1.7배 이상 높게 평가되었습니다.

또한, 대항력 있는 임차인 정영교의 보증금 미상이라는 큰 리스크와 HUG 관련 임차권 조건 등을 고려할 때, 적극적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'임을 감안하여, 현재 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 190,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.