나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4097 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제11층 제1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '두산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 인근에 오 피스텔, 다세대주택, 소규모 공장, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 대중교통편은 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "독산 이"이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상13층 건으로서, 외벽: 외장석붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 미림에이클래스 제101동 제11층 제1105호로서, 오피스텔 용도임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재 탐지설비, 소화설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서, 공업기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2024 -06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건 축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발1 94m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 기호 2: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024- 06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역( 진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육 군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타: -.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4097 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제11층 제1105호

토지면적: 10.96㎡ (약 3.31평)

건물면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 297,000,000원

2.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2.3. 경매 구분

부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.4. 건축물 개요 (미림에이클래스 101동)

주용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

규모: 지하 1층, 지상 13층

세대수: 총 144세대 (집합건축물대장 기준)

준공일: 2021년 06월 04일 (사용승인일 기준)

해당 호수: 11층, 제1105호 (전용면적 27.18㎡ / 약 8.22평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '두산초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 오피스텔, 다세대주택, 소규모 공장, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

도로: 중로1류, 소로2류 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지보호법), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

기호 2 토지: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등)

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을3 주택임차권은 말소 예정)

4.2. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부 갑5, 접수 2026-03-13).

4.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 금

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-15

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 액수가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 보증금 또는 배당 여부가 불확실하므로 주의가 필요합니다. 실제 보증금이 확인되지 않아 인수 여부 및 명도 과정에서 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조현민)

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-14

확정일자: 2022-05-27

배당신고일자: 2024-06-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 즉, 낙찰자가 이 보증금에 대해 반환받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건입니다.

4.4. 인수되는 보증금

0원 (상기 금 임차인의 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 확인 및 배당/인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 조현민 임차인은 매각 조건에 따라 인수되는 보증금이 없습니다.)

5. 상권분석

5.1. 인근 상업 및 업무시설

본 물건은 독산역 역세권 지역으로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 지식산업센터 등이 밀집해 있습니다.

소규모 공장 및 업무시설이 혼재된 준공업지역의 특성을 보입니다.

5.2. 주요 편의시설 (예상)

독산역 인근에 위치한 대형마트, 쇼핑몰, 영화관 등 주요 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가 조사 필요)

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역을 분석한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하여 생활에 큰 불편을 초래할 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역의 특성상 일부 소규모 공장 및 지식산업센터가 혼재되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육환경

'두산초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

6.2. 주거환경

오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 불확실성

* 대항력 있는 임차인 '금 ': 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 보증금 액수 및 인수/배당 여부가 불확실하여 명도 및 잔금 납부 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

* HUG 인수 조건: 임차인 조현민의 보증금 304,000,000원은 매수인이 반환받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 해당 금액을 낙찰자가 부담하는 것은 아니나, 관련 조건을 정확히 숙지해야 합니다.

7.2. 지역 특성

준공업지역에 위치하여 주거지역과 공장, 지식산업센터가 혼재하는 지역입니다. 소음, 교통량 등 환경적 요인이 거주 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 토지거래허가구역

일부 토지가 외국인 등 특정 대상에게 토지거래허가를 요하는 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 물건 자체의 거래보다는 지역 전체의 부동산 시장 규제와 관련될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 인근에 자리하여 교통이 편리한 입지를 자랑합니다. 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 있어 생활 여건이 양호합니다.

다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인 '금 '의 보증금 미확인 상태는 주요 리스크 요인으로, 명도 및 잔금 과정에서 반드시 해결해야 할 부분입니다. 또한, HUG 관련 임차인의 보증금 인수 조건은 복잡성을 더하므로, 관련 내용을 명확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

이러한 리스크들을 감안하더라도, 역세권 오피스텔로서의 가치와 지역 개발 가능성을 고려할 때, 신중한 접근을 통해 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 이용 편리.

* 실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용 가능.

* 지역 개발 잠재력: 준공업지역으로서 향후 재개발 및 도시 정비 가능성.

* 상대적 시세 대비 투자 기회: 감정가 대비 현재 시장 가치 및 잠재적 상승 여력 분석 필요.

10. 예상 입찰가

감정가: 297,000,000원

본 건의 경우, 인수할 임차인 보증금이 0원(금 은 보증금 0원 명시, 조현민은 HUG 조건으로 포기)이므로, 감정가를 기준으로 하되 현재 시세와 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 유사 물건의 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 260,000,000원에서 290,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히 '금 ' 임차인의 명도 및 권리확보 비용, 그리고 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 고려하여, 감정가 또는 현재 시세 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 최종 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서, 권리분석 결과 및 현장 조사를 통한 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.