나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4109 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "우장초등학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지대로서 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 11층 건물내 제2층 제204호로서 (사용승인일: 2020.06.18) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 건축물대장상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(20 15-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구 역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 윤현서의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4109 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제2층 제204호

용도: 오피스텔

감정가: 262,000,000원

토지면적: 8.87㎡ (약 2.68평)

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며 "우장초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건 토지는 남서측 약 8m, 북서측 약 4m, 남동측 약 4m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 김웅

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-12-04

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 실질적인 금전적 부담은 없습니다. 다만, 대항력이 있어 임대차 기간 만료 시까지 점유할 수 있는 권리가 있습니다.

* 임차인: 나지혜

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-01-31

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 윤현서 승계)

- 보증금: 248,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-12-04

- 확정일자: 2020-11-06

- 배당신고일자: 2023-01-02

- 대항력: 없음

- 비고: 본건 매각 조건에 따라, 주택도시보증공사는 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 2.등기부 현황

말소기준권리는 압류(안산세무서장, 2022.04.04, 갑6)로 판단되며, 이에 따라 본건 강제경매(채권자: 주택도시보증공사, 2026.03.12, 갑12)를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 윤현서 임차인의 주택임차권(을1) 또한 말소 예정이나, 세부 조건은 별도 확인이 필요합니다. 등기부채권 총액은 약 23억 1천 9백만원으로 높으나, 매각으로 인해 대부분 정리될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 서울 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집된 복합 상권입니다. 특히 우장초등학교 인근이라는 점에서 배후 수요가 안정적이며, 오피스텔 및 주택가를 중심으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 관공서 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2020년 6월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 11층 건물 내 제2층 제204호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 함께 승강기, 기계식 주차장 시설을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 본건 인근에 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김웅: 보증금은 0원이지만, 임대차 기간 만료 전까지 점유할 권리가 있어 명도 시 협의 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 복잡한 HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 임차권 관련 인수 조건이 있으나, 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없도록 정리되는 조건이므로 금융적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 매각 조건 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항, 가축사육, 건축물 최고 높이 제한, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획상의 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용이나 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 드러나는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(대중교통 이용 편리) 인근에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 최근 준공된 건물로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 복잡해 보이나, 매각으로 대부분 소멸되거나 매수인이 인수하는 금전적 부담이 없는 조건으로 정리될 가능성이 높습니다. 특히, 대항력 있는 임차인(김웅)의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 새 건물이며, 관리가 용이합니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 우장초등학교 인근으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리 관계 정리: 복잡한 권리 관계에도 불구하고, 매각 조건에 따라 인수 부담이 없도록 정리될 가능성이 높습니다.

* 0원 보증금 대항력 임차인: 금전적 부담은 없으나, 명도 전략 수립 시 고려 대상입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(40.74㎡)의 최근 매매 사례는 2024년 3월 18일에 26,600만원에 거래되었습니다. 또한, 감정가는 26,200만원입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가 수준을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금이 없으므로, 현재 시장 상황과 물건의 장단점을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 27,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.