나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50330 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "연가초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 제2층 제201호로서 외벽: 타일붙임 마감 및 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

"도시형생활(단지형다세대)주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, "다세대주택(도시형생활주택)" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로 및 북측으로 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호(1) 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 2)기호(2) 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50330 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 2층201호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 256,000,000원

토지면적: 19.49㎡ (약 5.90평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 대림에코빌

사용승인일: 2021년 1월 21일

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총층수: 지상 6층 중 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "연가초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 규제받고 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑5)입니다. 이에 따라 선순위 임차권(을1, 박 ), 신탁 등기 말소(갑3), 공유자 전원 지분 이전(갑4) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 6일

확정일자: 2021년 3월 31일

배당신고일자: 2024년 4월 12일

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 북가좌동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 연가초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대주택 시세는 면적 및 층수에 따라 차이를 보입니다.

2026년 7월 거래된 경성하이빌(314-26)은 전용면적 49.14㎡(약 14.86평)가 4억 4,500만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 일원빌리지(347-39)는 전용면적 40.62㎡(약 12.28평)가 3억 5,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 해밀타운A동(325-25)은 전용면적 54.93㎡(약 16.61평)가 3억 900만원에 거래되었으나, 면적 대비 가격 형성 추이에서 다소 이례적인 사례일 수 있습니다.

본 건의 전용면적 29.92㎡(약 9.05평)와 비교 시, 유사 면적대의 시세는 약 2억 6천만원에서 2억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건에서 도보로 접근 가능한 거리에 연가초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 이는 계약 조건 등에 변동 사항이 있음을 시사하므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 선순위 임차권 관련

등기부상 주택임차권(을1)은 말소되나, 특이사항에 '선순위 임차권'이 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 다만, 본 건의 경우 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 전액에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용 승인된 건물입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 교육 환경도 무난합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 깔끔한 상태이며, 임차인의 보증금 관련 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 특이사항이 있으므로, 관련 내용을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG) 임차인 관련 위험 해소: 임차인이 잔존 보증금 청구권을 포기하고 말소에 동의함에 따라 보증금 인수 위험이 없습니다.

시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 유사 면적대의 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 256,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 전용 29.92㎡ 기준 약 2억 6천만원에서 2억 7천만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점과 깔끔한 권리 관계를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.