나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경85 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상10층건(사용승인일자: 2013. 2. 27)중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제5층 제501호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

사무소로 집합건축물대장에 등재되어 있으며 이용상태는 "건축물현황도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(제2종근린생활시설, 도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층 ~ 10층은 도시형 생활주택으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경85 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제2층 제201호

* 토지면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

* 건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

* 용도: 제2종근린생활시설, 도시형생활주택 (건축물대장상 '사무소'로 등재)

* 감정가: 97,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 수협은행 (정보 제공 내용상 수OOO으로 표기)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일자: 2013년 2월 27일

* 총 층수: 10층 중 제2층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 북동측 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른 도로와 각각 접하고 있으며, 출입 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 6월 5일 접수된 수협은행의 근저당권 (을2)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2014년 5월 12일

* 확정일자: 2014년 5월 12일

* 배당신고일자: 2024년 12월 12일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 이 씨가 있으며, 임대차 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함)

* 인수 보증금 합계: 70,000,000원

* 기타 권리관계: 소유권보존, 근저당권(말소), 압류(말소), 가압류(말소), 임의경매(말소) 등기된 사항이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 656,961,609원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 아파트와 다세대주택 등 주거 시설이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

* 건축물대장상 본건은 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택으로 등재되어 있으며, 현황은 '사무소'로 이용되고 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 까치산역 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 상세한 업종 분포 및 경쟁 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "화곡1동주민센터"가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2/5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이 씨가 보증금 70,000,000원을 보유하고 대항력을 갖추고 있어, 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인의 부담이 됩니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 용도 혼재: 건물 전체가 제2종근린생활시설과 도시형생활주택으로 등재되어 있어, 실제 이용 목적과 공부상 용도의 차이, 또는 관리 주체 간의 이해 상충 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 차임 없음: 임차인 이 씨의 경우 차임이 0원으로, 별도의 임대 수익은 발생하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 소형 집합건물로, 역세권(까치산역)과의 접근성이 보통 수준이며 주거 및 상업 혼재 지역에 입지하고 있습니다.

* 가장 큰 투자 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 부담해야 한다는 점입니다.

* 건축 연한이 비교적 짧아(2013년 준공) 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상되나, 공항 관련 규제 등 지역적 특수성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액의 투자금으로 접근 가능한 소형 면적의 상가/주택 물건입니다.

* 까치산역을 이용한 대중교통의 편리성은 장점으로 작용할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금을 고려하여 전체적인 매입 비용을 산정한 후, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(70,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

* 감정가는 97,000,000원이나, 인수되는 임차 보증금이 70,000,000원이므로, 실질적인 매수인의 투자 관점에서의 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상되는 매수인의 순수 지분 가치는 약 27,000,000원 (97,000,000원 - 70,000,000원)입니다.

* 이는 본건의 감정가 및 인수 보증금 정보를 바탕으로 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따른 것이며, 실제 입찰가는 시장 조사, 유사 물건 낙찰가, 본건의 현재 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.