나이스옥션 법원경매 인천 2024타경583599 [1] 인천광역시 부평구 부평동 450-2 동원로즈빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은
무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 용이하고 버스정류장 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2008. 09월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
공동주택(9세대), 업무시설 건물 내 4층 401호로서,
외벽:콘크리트 위 페인팅 및 본타일 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 공동주택,업무시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

현황상'A'동으로 표기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경583599 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 450-2 동원로즈빌 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

* 건물면적: 59.78㎡ (약 18.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 본건과 유사한 형태의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약:

* 소유권보존: 김승호 외 1명 (2008.09.24)

* 공유자전원지분전부이전: 김민지 (2009.04.17)

* 말소기준권리: 을3 근저당 (서상열, 2018.09.04) - 이 근저당보다 늦은 권리는 본 경매로 인해 말소됩니다.

* 말소예정 권리: 을4 근저당 (유영영, 2020.12.11)

* 인수되는 권리: 을5 주택임차권 (최세진, 2024.01.22, 135,000,000원) - 본 임차권은 매수인에게 인수됩니다.

* 강제경매: 갑3 강제경매 (최세진, 2024.12.20) - 본 경매는 본건 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (최세진)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원 (무차입 임대차)

* 전입일자: 2013년 12월 20일

* 확정일자: 2013년 12월 20일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.)

* 권리분석 종합:

* 본건에는 대항력 있는 임차인 최 (총 보증금 165,000,000원)이 존재합니다. 을구 5번 주택임차권 등기(135,000,000원)는 매수인에게 인수되며, 배당으로 보증금 전액(165,000,000원)이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 배당을 통한 보증금 전액 변제가 예상되나, 물건명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 입찰 전 최종 배당 결과 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주위 일대에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* "굴다리오거리" 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2008년 9월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물이며, 본건은 4층 401호입니다.

* 건물 내에는 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 무난할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 총 보증금 165,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (권리분석상 인수 보증금 0원으로 예상되나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 건물 동 표기 관련: 현황상 'A'동으로 표기되어 있다는 점은 소유권 이전 및 등기 시 참고사항입니다. (등기부등본상 건물명은 '동원로즈빌'로 표기되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 부평구의 비교적 양호한 입지에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도(2008년) 대비 감정가가 책정되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 인수 여부가 중요한 판단 요소입니다. 현재 예상 배당으로 잔액 인수 부담은 적을 것으로 보이나, 실사 및 배당표 확인을 통해 최종 인수 여부를 명확히 해야 합니다.

* 신축 연도가 비교적 최신이고, 전용면적 약 18평으로 실거주 및 임대수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2008년 완공)로 노후도가 낮습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 예상보다 적거나 없을 가능성이 있습니다.

* "굴다리오거리" 인근으로 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 한 투자 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (인천 부평구 부평동 일대):

* 2002년식, 39.5㎡: 110,000,000원 (약 920만원/평)

* 2002년식, 73.97㎡: 170,000,000원 (약 760만원/평)

* 1991년식, 38.48㎡: 105,000,000원 (약 900만원/평)

* 본건은 2008년식, 59.78㎡ (약 18.08평)이며, 위 사례들을 볼 때 평당 850만원 ~ 950만원 선의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 이에 따른 본건의 시세 범위: 약 153,700,000원 ~ 171,800,000원

* 감정가: 180,000,000원

* 인수 보증금: 권리분석상 0원으로 예상되나, 물건명세서상 인수 가능성이 존재하므로 실제 배당 결과 확인이 필요합니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금 부담이 없다는 전제 하에 산정되었습니다.

* 종합적인 시장 상황, 건물의 상태, 권리 관계 등을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 85% 수준 또는 시세 범위 하단을 고려하여 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

아파트(공동주택)의 경우, 전용면적 외 분양면적 정보도 제공되기도 하나, 본 물건 정보에서는 전용면적(59.78㎡)만 명확히 확인됩니다.

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.