나이스옥션 법원경매 수원 2024타경75156 [1] 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신리 944-12 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2,4는 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 목록1,3은 마을 진입로로 이용하는 도로로 지분매각임
4. 목록2,4의 지목은 '과수원'이나 '전'으로 이용 중이며, 목록1,3 토지를 통하여 접근이 가능하나 도로와 고저차가 존재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경75156 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 발OOOOOOO (발안농업협동조합)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신리 944-12

용도: 과수원

토지면적: 2908.00㎡ (약 879.77평)

토지지분: 1848.0945㎡ (약 559.06평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 감정가

매각대상: 토지일부지분매각

감정가: 833,706,150원

1.4. 주요 특징

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보

1.5. 감정평가서 요약

토지감정요항표: 제공된 감정평가서 요약 요향표에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제공된 정보만으로는 상세한 위치 및 주위환경 분석이 어렵습니다.

2.2. 교통상황

제공된 정보만으로는 상세한 교통상황 분석이 어렵습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

지목은 '과수원'이나 '전'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

목록1,3은 마을 진입로로 이용되는 도로이며 지분매각 대상입니다. 목록2,4 토지(과수원)는 목록1,3 토지를 통하여 접근 가능하나, 도로와 고저차가 존재하여 접근 및 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보만으로는 상세한 토지이용계획 및 제한상태 분석이 어렵습니다.

2.6. 주변 시설 정보

화성시 향남읍 상신리 일대는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로 파악됩니다. 해당 물건지 인근의 구체적인 편의시설이나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 부족합니다. 다만, 넓은 의미의 향남읍 지역 내에는 생활폐기물 자동 집하시설이 운영 중이며, 하수처리시설이 위치하고 있습니다. 또한, 발안산업단지 소각장 증설 및 화성시 생활폐기물 소각시설 추가 설치와 관련된 지역 주민들의 논의가 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 잠재적인 생활 환경 변화 요인이 될 수 있으나, 본 물건지와의 직접적인 거리 및 영향은 추가적인 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 8월 2일자 발안농업협동조합 근저당권 (을9)

등기부채권 총액: 600,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑1): 박보희, 2001-05-29

* 소유권 이전 (갑2): 김대경, 2021-08-02 (매매)

* 근저당권 (을9): 발안농업협동조합, 2021-08-02, 600,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (갑5): 발안농업협동조합, 2024-07-02, 572,605,440원

3.2. 말소되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'란이 공란으로 기재되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인이 존재하지 않거나, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건지는 '과수원' 용도의 토지로, 농업 활동이 이루어지는 지역으로 추정됩니다. 주변은 농경지와 일부 주거 시설이 혼재되어 있을 가능성이 높습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 시설과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

4.2. 상업 잠재력

농지로서의 가치 외에, 주변 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성에 따라 상업 잠재력이 달라질 수 있습니다. 현황은 농업용 토지에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 분석이 어렵습니다. 향남읍 생활권역 내의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역과 인접해 있을 가능성이 있으나, 본 물건 자체는 농업용 토지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

매각물건 중 목록2,4는 '과수원'이나 '전'으로 이용 중인 농지이므로, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 불이익이 발생하므로 주의해야 합니다.

6.2. 지분매각으로 인한 제약

토지일부 지분 매각으로 인해 단독으로 토지 전체에 대한 소유권 행사나 개발, 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 공동 소유자와의 협의가 필수적입니다.

6.3. 도로 접근성 문제

마을 진입로로 사용되는 도로(목록1,3)는 지분 매각 대상이며, 해당 과수원(목록2,4)으로 접근 시 도로와 고저차가 존재하여 차량 통행이나 물품 반출입 등에 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

지목은 '과수원'이나 실제로는 '전'으로 이용 중인 점은 현장 확인 및 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원지방법원에서 진행되는 2024타경75156 부동산 임의경매 물건으로, 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 과수원 토지의 일부 지분을 매각하는 건입니다. 감정가는 약 8억 3천만원대이나, 토지 전체 면적 중 약 64%인 1848.09㎡ (약 559평)의 지분만 매각 대상입니다. 권리상으로는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석 상 특별한 문제는 없습니다.

그러나 본건의 핵심적인 고려사항은 농지취득자격증명 제출 의무와 지분매각으로 인한 소유권 행사 제약, 그리고 도로 접근 시 고저차로 인한 이용 불편 등입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가 조항은 반드시 숙지해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 취득: 실제 경작을 목적으로 하거나, 향후 농업 생산성 향상을 위한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 지분 투자의 고려: 향남읍 지역의 잠재적 가치 상승을 고려하여, 소액으로 토지 투자를 시작하는 관점에서 지분 투자를 고려할 수 있습니다. (단, 다른 지분 소유자와의 관계 및 향후 명확한 이용 계획 수립 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 여러 변수에 따라 달라질 수 있으나, 제시된 감정가 833,706,150원을 기준으로 판단해 볼 수 있습니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 감정가의 일정 비율로 산정될 것입니다.

다만, 농지취득자격증명 요구, 지분매각, 접근 도로의 고저차 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현장 답사를 통해 실제 이용 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 관련 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 권리상의 부담 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 하지만, 일반적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.