나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99268 [1] 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 4층411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북서측 인근에 위치하며 주변은 음식점 등 상업용건물, 호텔, 오피스텔, 병원 등이 분포하는 근린상업지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 제차량의 접근이 가능하며 남서측을 통과하는 "삼성1로"변으로 노선버스정류장이 위치하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건내 4층 411호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일마감으로 탐문됨
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 스프링클러설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로, 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 지구단위계획구역(동탄(1)지구) , 대로2류(폭 30m-35m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2024년5월22일 제130140호
2024년5월20일 수원지방법원의 임차권등기명령 (2024카임21050)
임차보증금 금80,000,000원
범 위 건물의전부
임대차계약일자 2022년11월3일
주민등록일자 2022년11월30일
점유개시일자 2022년11월30일
확정일자 2022년11월3일
임차권자 양대한 000617-*******
경기도 화성시 삼성1로 150, 411호 (석우동,석진파아란오피스텔)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경99268 (1)

소재지: 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 4층411호

용도: 오피스텔

감정가: 79,300,000원

토지면적: 11.29㎡ (약 3.41평)

건물면적: 35.49㎡ (약 10.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

2. 입지조건

위치 및 주변환경: 본건은 경기도 화성시 석우동에 위치하며, "한림대학교 동탄성심병원" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 음식점 등 상업용 건물, 호텔, 오피스텔, 병원 등이 분포하는 근린상업지역으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 통과하는 "삼성1로" 변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 본건은 4층 411호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정되며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

토지 및 도로: 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 약 30미터, 북동측으로는 약 10미터, 북측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건이 속한 지역은 근린상업지역이며, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 소로1류, 소로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 1월 22일 접수된 기흥세무서장의 압류(갑12)입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 갑13(롯데카드 가압류), 갑14(경기신용보증재단 가압류), 갑15(양대한 강제경매), 갑16(하나은행 가압류), 갑17(소상공인시장진흥공단 가압류), 갑18(화성시 압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 을구 19번 접수번호 제130140호 주택임차권설정등기(임차보증금 80,000,000원, 전입일 2022.11.30., 확정일자 2022.11.03.)는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 해당 임차권은 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-03

* 대항력: 있음

* 주의사항: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 80,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 발생합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 석우동 일대는 "한림대학교 동탄성심병원"을 중심으로 한 병원, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집된 근린상업지역입니다.

주요 도로인 "삼성1로"와 접하고 있으며, 주변에 다양한 음식점, 호텔 등이 분포하여 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 병원(한림대학교 동탄성심병원)이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통: 남서측 "삼성1로" 변의 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 편리하며, 근린상업지역의 특성상 소음이나 통행량은 고려해야 할 부분입니다.

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 스프링클러 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 본건에는 대항력을 갖춘 임차인 양 씨가 거주 중이며, 임차보증금 80,000,000원이 매각 절차에서 전액 배당되지 않을 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 석우동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 주변의 병원 및 상업시설과의 인접성으로 인해 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 실제 투자 비용 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요하며, 임차인 인수 보증금까지 고려한 총 매입 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 동탄 중심 상업지역 내 위치, 병원 및 상업시설 밀집.

교통 편리: 주요 도로 인접 및 대중교통 접근성 양호.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 79,300,000원

최근 실거래가 분석 (35.49㎡ 기준 환산):

* 2025년 12월 (28.14㎡, 59.5백만원): 약 74,900,000원

* 2026년 5월 (28.14㎡, 52.0백만원): 약 65,600,000원

* 2026년 5월 (30.485㎡, 55.0백만원): 약 64,000,000원

최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 건물 면적(35.49㎡) 기준 시세는 약 6,400만원에서 7,500만원 수준으로 파악됩니다.

"인수 보증금"을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 감정가의 90%~100% 수준인 약 71,000,000원 ~ 79,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

중요 참고사항: 본 건에는 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 따라서, 만약 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 총 투자 비용은 예상 입찰가에 80,000,000원을 추가로 더해야 하므로, 최소 약 1억 5천만원 이상의 자금이 필요할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법원의 배당표와 임차인의 배당받을 금액을 면밀히 확인하여 최종 인수 금액을 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.