나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103754 [1] 경기도 수원시 팔달구 교동 12-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 교동 소재 "수원향교" 북동측 인근 위치하며 주위는 주택, 소규모점포 등이 혼재한 후면 주택지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근은 불가능하고 도보로 접근이 가능한 도로상황이며, 본건 인근에 노선버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 남동측 방면으로의 완경사, 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(화성지구(4층이상 단독주택, 공동주택 등은 허가가 제한될 수 있음)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(4구역(경기도 문화재자로 제1호 수원향교의 현상변경 허용기준을 따름))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(수원화성 역사문화중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브즙 평가건(1층) 건물(사용승인 : 1971.08.13)로서
외벽 : 벽돌 쌓기 및 시멘트 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스 공급설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항은 없음.

공부와의 차이

해당사항은 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 부동산에 신청채권자의 금지사항등기(각 갑구 1-1번 2016. 8. 4. 제69839호)가 기록되어 있으나, 신청채권자로부터 2026. 2. 21.에 본 경매의 매각에 동의하고, 매각대금 납부시 말소에 동의한다는 확인서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경103754 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 교동 12-4

용도: 단독주택

감정가: 319,087,140 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 152.00㎡ (약 46.00 평)

건물면적: 79.34㎡ (약 24.00 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축구조: 연와조 스라브즙 평가건(1층)

사용승인일: 1971년 08월 13일

주요 이용상태: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 교동 소재 "수원향교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택과 소규모 점포가 혼재된 주택 지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 제한적이나 도보 접근은 가능합니다. 본건 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변시설 및 혐오시설

인근 지역은 주택가가 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 현재까지 검색된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

* 갑1: 이복월 소유권이전 (1969-07-25)

* 을5: 한국주택금융공사 근저당 (2016-08-04, 금482,000,000원, 말소기준권리)

* 갑2: 이명덕외 3명 소유권이전 (2024-12-31, 상속)

* 갑3: 한국주택금융공사 임의경매 (2025-01-13, 135,221,859원, 수원지방법원 2024타경103754)

* 건물 등기부 요약

* 갑1: 이복월 소유권보존 (1972-04-25)

* 을5: 한국주택금융공사 근저당 (2016-08-04, 금482,000,000원, 말소기준권리)

* 갑2: 이명덕외 3명 소유권이전 (2024-12-31, 상속)

* 갑3: 한국주택금융공사 임의경매 (2025-01-13, 135,221,859원, 수원지방법원 2024타경103754)

* 등기부채권 총액: 482,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수사항

말소기준권리(을5, 한국주택금융공사 근저당)보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 경매 절차를 통해 낙찰자는 말소기준권리 및 그 이후의 권리들을 인수하지 않고 모두 소멸됩니다.

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 신청채권자의 금지사항 등기: 본건 부동산에 신청채권자(한국주택금융공사)의 금지사항 등기(2016. 8. 4. 제69839호)가 있으나, 신청채권자는 2026년 2월 21일 본 경매 매각에 동의하였으며, 매각대금 납부 시 말소에 동의한다는 확인서가 제출되었습니다. 이는 권리 인수 및 말소 관련 위험을 낮추는 긍정적인 요인입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 교동 지역은 주택과 소규모 상가가 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 이는 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

주변에 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역 특성상 인근에 마트, 편의점, 은행 등 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 학교에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 초등학교, 중학교 등이 인근에 분포할 가능성이 높습니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (화성지구, 4층 이상 단독주택, 공동주택 등 허가 제한될 수 있음)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (경기도 문화재자료 제1호 수원향교 현상변경 허용기준 준수)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (수원화성 역사문화중점경관관리구역)

이러한 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등은 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1971년으로 오래되어, 건물 자체의 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다. 이는 추가적인 자금 투입으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 임대 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 교동에 위치한 단독주택으로, 152㎡의 비교적 넓은 토지와 79.34㎡의 건물 면적을 가지고 있습니다. 1971년 건축되어 건물 노후도는 있으나, 권리 관계가 비교적 명확하며 채권자의 매각 동의가 확보되어 있어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적은 편입니다. 주변 지역은 주택과 소규모 점포가 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등 다양한 토지이용계획과 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교동 지역의 단독주택: 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 넓은 토지 면적: 152㎡의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 채권자의 매각 동의로 권리 말소 관련 위험이 낮습니다.

* 발전 가능성: 수원화성 인근 지역으로, 역사문화자원과의 연계 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 319,087,140원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보(2026년 1월~2월)에 따르면, 전용면적 기준 3.59백만원 ~ 4.44백만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 화성파크빌 (다세대, 2017년 건축, 51.81㎡ 전용): 230,000,000원 (약 4.44백만원/㎡)

* 퀸즈하임 (다세대, 2018년 건축, 31.95㎡ 전용): 135,000,000원 (약 4.23백만원/㎡)

* 모던힐트윈타워102동 (연립, 2019년 건축, 80.82㎡ 전용): 290,000,000원 (약 3.59백만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 제공된 다세대/연립 주택과는 주택 유형 및 건축 연식에서 차이가 있습니다. 특히 토지 면적(152㎡)이 넓다는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도와 토지이용계획상의 제약 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세를 반영하고 감정가를 기준으로 보수적으로 산정할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.