나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20558 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 51-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-목록2. 주거나지이며, 목록4.의 주차장으로 이용 중임.
-목록3. 주상용 건부지로 이용 중이며, 지상의 울타리 등 토지 부합물을 포함하여 평가함.
-목록4. 지하층은 창고, 1층은 주택 및 숙박시설, 2~3층은 숙박시설로 각 이용 중임. 제시외 건물[감정평가서상 기호 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)] 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 마산지원 2025타경20558 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 중복 병합 사건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 51-1

* 용도: 숙박시설

* 토지 면적: 350.80㎡ (약 106.12평)

* 건물 면적: 144.79㎡ (약 43.80평)

* 건물 제시외 면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건축물 정보: 1981년 건축된 건물로, 지하 1층, 지상 3층 규모입니다. 건축물대장상 주요 용도는 숙박시설이나, 기타 용도로 근린생활, 위락시설, 주택 등으로도 활용 가능합니다.

1.3. 감정가

* 총 감정가: 602,015,760원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 위치하고 있습니다. 오동동 지역은 역사적으로 상업과 문화의 중심지 역할을 해왔으며, 현재도 다양한 상업시설과 유흥시설이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 주변 교통 상황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 창원시 주요 간선도로인 3.15 대로가 통과하고 합포로와 북성로가 시작되는 지역과 인접하여 교통 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

* 토지는 주거나지, 주상용 건부지, 그리고 숙박시설(건물4)의 주차장으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물 및 토지 부합물(울타리 등)도 평가에 포함되어 있습니다 [소재지].

* 인접 도로 상태에 대한 상세 정보는 없으나, 일반적인 도시 상업지역임을 고려할 때 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있을 것으로 추정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2002년 2월 27일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(260,000,000원)입니다 [토지 등기부요약].

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당권, 소유권이전, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸됩니다 [토지 등기부요약].

* 총 등기부 채권액: 496,312,384원 [토지 등기부요약].

* 주의사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인유한회사출

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 250,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023-04-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2020-12-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 형

* 보증금: 0원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2020-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2020-02-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 총 인수 보증금: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 오동동 지역은 역사적으로 마산의 중심 상권이었으며, 현재도 마산어시장, 창동예술촌, 부림시장 등이 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 특히 아귀찜 거리, 복어 요리 거리 등 유명 먹자골목이 형성되어 있어 관광객 및 지역 주민의 발길이 이어지는 곳입니다.

* 위락시설, 근린생활시설, 숙박시설 등 복합적인 상업 용도로 이용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다 [JSON].

5. 생활정보

* 본 물건이 위치한 오동동 일대는 마산의 주요 상업 및 문화 중심지로서, 다양한 편의시설과 식당가, 금융기관 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 롯데백화점 마산점, 마산어시장, 창동예술촌 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* '고향의 봄'의 탄생지이자 '오동동 타령'의 배경이 되는 등 지역의 역사적, 문화적 의미를 지닌 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 권리는 모두 매각으로 소멸되므로, 권리상 인수 부담은 없습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서의 복잡성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6.2. 건물 노후화 및 상태

* 본 건물의 건축 연도가 1981년으로 약 40년 이상 경과하여 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 매입 후 리모델링 또는 대대적인 수리가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물(감정평가서상 기호 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ))이 매각에 포함되어 있어, 현장 확인 후 철거 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 시설

* 주변 지역은 전통적인 상업 지구 및 유흥가로 알려져 있습니다.

* 검색 결과, 마산합포구 내 다른 지역(진동면, 진전면 등)에 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장)이 언급되나, 본건 소재지인 오동동 51-1번지 인근에 직접적인 유해 시설(혐오시설)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 유흥가 밀집 지역이라는 특성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 위치한 숙박시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 해당 지역은 역사와 상업 시설이 공존하는 곳으로, 자체적인 상권 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성 및 지역 특성(유흥가)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담이 없어 명확한 명도 및 재산권 행사가 가능합니다.

* 숙박시설뿐만 아니라 근린생활시설, 위락시설 등으로의 복합 용도 활용 가능성이 있습니다.

* 마산 원도심 지역의 재생 및 상권 활성화 잠재력에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 602,015,760원

* 총 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 향후 리모델링 및 수리 비용, 예상 임대 수익률, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 권리 분석상 추가 부담이 없고, 지역 상권의 잠재력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 상세한 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.