나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20791 [2] 경상남도 함안군 군북면 유현리 400 전 경매

경상남도 함안군 군북면 유현리 400 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경20791(마산지원 경매3계). 감정가 309,304,000원, 최저가 74,264,000원. 매각기일은 2026-08-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 20791 [2]
소재지	경상남도 함안군 군북면 유현리 400
용도	전
매각기일	2026.08.20
관할법원	마산지원 경매3계 (055) 240-9415)
이용제한	(접함)준보전산지, 영농여건불리농지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 계획관리지역, (접함)보전관리지역

면적

토지면적	3,362㎡ (1,017.01평)

금액

감정가	309,304,000원
최저가	74,264,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	7,426,400원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.02	309,304,000원	유찰
2차	2026.05.07	216,513,000원	유찰
3차	2026.06.11	151,559,000원	유찰
4차	2026.07.16	106,091,000원	유찰
5차	2026.08.20	74,264,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경: -
교통상황: -
형태 및 이용상태: -
인접 도로상태: -
토지이용계획 및 제한상태: -
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-전으로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20791 (2)

소재지: 경상남도 함안군 군북면 유현리 400

용도: 전 (밭)

감정가: 309,304,000원

토지면적: 3,362.00㎡ (약 1,017.2평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피비에스제1차자산관리대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 함안군 군북면에 위치하며, 주변은 대부분 농경지 및 임야로 이루어진 한적한 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

남해고속도로 군북IC가 차량으로 약 3분 거리에 위치하여 광역 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 본건 토지는 지적도상 맹지로서 직접적인 도로 접근성은 제한적입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 토지는 '전'(밭)으로 이용 중이며, 현재 대부분 휴경지로 확인됩니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지로서 직접적인 외부 도로와의 연결이 어려운 상태입니다. 이용을 위해서는 인접 토지의 통행로 확보가 필요할 수 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상으로는 성장관리계획구역, 계획관리지역, 보전관리지역에 포함되며, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지에 저촉됩니다.

2.6. 기타 참고사항

- 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 지적도상 맹지인 점을 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존(1964-12-30, 이기효) 및 소유권 이전(증여, 2023-04-14, 이태헌) 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023-06-15 접수된 피비에스제1차자산관리대부주식회사의 근저당권(100,000,000원)입니다.

이 외 근저당권, 가압류(현대캐피탈), 임의경매(피비에스제1차자산관리대부) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 111,379,026원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 등기부등본 상 '지상권개요' 항목이 기재되어 있으나, 상세 내용에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 군북면은 농업 지역으로, 주변 상권은 농업 관련 시설 및 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가는 인접 지역(예: 함안군청 소재지, 창원, 진주)으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 마트, 병원, 학교 등의 편의시설은 제한적이며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용해 군북면 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교통망

남해고속도로 군북IC가 인근에 있어 광역 접근성은 확보되어 있습니다. 국도 79호선 확장 공사(군북~가야 구간)가 진행 중 또는 계획되어 있어 향후 교통 환경 개선이 기대됩니다.

5.3. 혐오시설

주변에 대규모 폐기물 처리 시설이나 환경오염을 유발할 수 있는 산업단지가 조성 중이거나 운영 중인 곳이 있으나, 본건과 직접적인 영향을 미칠 정도의 근접성에 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 공단 조성으로 인한 환경 문제(소음, 공해)에 대한 주민들의 우려가 있었던 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건은 '전'(밭)으로서 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생하므로, 사전에 자격 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 맹지

지적도상 맹지로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 및 활용에 제약이 있습니다. 진입로 확보를 위한 별도의 노력이 필요할 수 있으며, 이는 가치 평가 및 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 자연환경 및 토지이용 제한

군북면 일대는 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 속해 있어 토지 이용에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 군북면의 농경지로서, 광역 교통망 접근성은 양호한 편이나 지적도상 맹지라는 명확한 단점을 가지고 있습니다. 또한, 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되어 취득 절차상 주의가 필요합니다. 권리 관계는 임의경매로 인해 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정으로 복잡하지 않습니다. 주변 지역의 산업단지 조성 및 도로 확장 계획 등은 잠재적인 미래 가치를 상승시킬 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업 경영 또는 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성이 있습니다.

* 장기적인 관점에서 주변 지역 개발 계획(산업단지, 도로 확장 등)으로 인한 지가 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 309,304,000원입니다. 본건은 맹지라는 명확한 단점과 농지취득자격증명 필요라는 취득상 제약이 있어, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 입찰자의 농지 취득 자격, 맹지 활용 방안에 대한 구체적인 계획, 해당 지역의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 참고용이며 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.1.물건 기본정보