나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10050 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "도시철도2호선 증산역" 북서측 인근에
위치하는 플러스존 3층 305호로서 주변은 공동주택, 근란생활시설, 업무시설 등으로
형성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 305호로서
외 벽 : 화강석 붙임 및 복합판넬 마감, 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 내부 인테리어 등
창 호 : 강화유리 등

이용상태

제2종 근린생활시설(상호명 : (주)마루이엔씨)

설비내역

공동위생 및 급배수시설, 승강기, 화재팀지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터의 도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20-25m)(접합), 중로2류(폭15-20m
미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10050 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 3층305호 (신주소: 경상남도 양산시 야리로 127)

용도: 제1, 2종 근린생활시설

감정가: 243,000,000원

토지면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물면적: 106.56㎡ (약 32.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

준공일: 2015년 11월 10일

1.2. 건물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 중 3층 305호

외벽: 화강석 붙임 및 복합판넬 마감, 드라이비트 마감 등

내벽: 내부 인테리어 등

창호: 강화유리 등

주요 설비: 공동위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "도시철도 2호선 증산역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터의 도로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭15-20m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 9월 20일 접수된 근저당권 (을11)

등기부채권 총액: 159,816,569원

등기사항 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2015-11-11)

* 소유권이전 (갑2, 2015-11-20, 신준철)

* 근저당권 (을11, 2024-09-20, 주식회사코리아금융대부, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권부채권질권설정 (을11-1, 2024-09-20, 케이에프앤주식회사, 150,000,000원)

* 임의경매개시결정 (갑9, 2025-01-14, 주식회사코리아금융대부, 104,054,795원) - 말소

* 가압류 (갑10, 2025-03-26, 롯데캐피탈주식회사, 9,816,569원) - 말소

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양산시 물금읍 가촌리 일대는 중심상업지역으로, 도시철도 2호선 증산역을 중심으로 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 활성화된 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

도시철도 2호선 증산역이 북서측 인근에 위치하여 부산 및 양산 시내로의 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 폭 15-20미터의 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

4.3. 상권 잠재력

증산역 주변은 신도시 개발과 함께 상업 및 주거 인프라가 지속적으로 확충되고 있으며, '빛의 거리' 조성 사업 등을 통해 상권 활성화를 꾀하고 있습니다. 이는 향후 상권의 성장 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

증산역 이용으로 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 상업시설 및 공동주택 단지를 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변환경 (혐오시설 검토)

주변 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 검색 결과상 인근에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 양산시의 자원회수시설(쓰레기 소각장) 등이 있으나, 현재 환경 기준치 이내로 관리되고 있다는 보도가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대 관계

'임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 건물의 점유 상태나 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제하지 않습니다.

6.2. 미소멸 권리 가능성

등기부상 말소기준권리 외에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재된 사항이 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 중심상업지역에 위치하며, 도시철도 2호선 증산역 역세권이라는 장점을 가지고 있어 상업시설로서의 높은 활용 가치를 지니고 있습니다. 교통 여건이 우수하고 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 그러나 임대 관계가 미상이고, 말소되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요한 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 권리 관계 및 점유 현황을 명확히 파악한다면 투자가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 증산역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구 확보에 유리합니다.

* 상업지역: 중심상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업적 개발 및 운영에 유리한 환경입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 활용도를 높일 수 있습니다.

* 교통 접근성: 주요 도로에 접해 있어 차량 이용객의 접근성이 뛰어납니다.

* 성장 가능성: 신도시 개발과 상권 활성화 정책(예: 빛의 거리 조성)으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 감정가는 243,000,000원이며, 이는 시세 및 현장 조사를 통해 재확인될 필요가 있습니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 매각 사례 및 주변 시세 조사

* 건물의 실제 이용 현황 및 수익성 분석 (임대료 수준, 공실률 등)

* 미확인 임차인 또는 지상권 존재 시 예상 인수 비용 산정

* 최신 부동산 시장 동향 및 향후 지역 개발 계획 반영

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.