나이스옥션 법원경매 안산 2025타경587 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-169호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 ""안산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
형공장, 일반공장, 지식산업센터, 유통상가. 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중
1층씨씨-168호(기호1), 1층씨씨-169호(기호2), 1층씨씨-174(기호3), 1층씨씨-175호(기호4)
로서
외벽 : 외장 판넬, 석재 및 칼라 페어그라스 창 마감.
내벽 : 몰탈 및 석고판넬위 페인팅 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*기호1 : 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현황은 공실 상태임.
*기호2 : 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현황은 공실 상태임.
*기호3 : 공장(지식산업센터)임.
*기호4 : 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있고 각층 주차장시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 광로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~4의 임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중. 입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역).현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경587 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-169호

신주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동)

용도: 지식산업센터 (현재 공실 상태)

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 227,000,000원

1.3. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 소재하며, 안산역에서 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트형 공장, 일반 공장, 지식산업센터, 유통상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 전철역(안산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건이 속한 단지는 북동측으로 폭 40~50m의 광로3류와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 광로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 반월국가산업단지 재생사업지구, 반월특수지역, 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

접수일자 2022-07-28 기준, 채권 최고액 856,800,000원의 하나은행 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 접수된 권리인 하나은행 임의경매개시결정(갑6, 2025-04-29, 706,098,004원)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권이전 및 신탁등기말소 관련 사항(갑4, 갑5)도 확인되었습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 856,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건 임대관계는 미상이며, 현재 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터는 안산역 인근의 주요 산업 및 상업 단지 내에 자리하고 있습니다. 주변에는 다양한 규모의 공장, 지식산업센터, 유통상가, 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업 활동과 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

안산역을 중심으로 형성된 교통망 덕분에 물류 이동 및 직원 출퇴근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성 또한 우수합니다.

4.3. 산업단지 특성

본건은 반월국가산업단지 재생사업지구 및 반월특수지역에 속해 있어, 국가 산업 발전 정책과 연계된 지역입니다. 이는 향후 지역 개발 및 산업 활동의 지속 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

안산역을 중심으로 형성된 상업지구에 인접하여 은행, 식당, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

지하철 4호선 안산역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주자격 및 매수자격

본건은 반월특수지역에 소재한 지식산업센터로, 입주자격 및 매수자격에 대한 확인이 필수적입니다. 한국산업단지공단 경기입주지원센터를 통해 관련 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달 시 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 매입 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 신규 임차인 확보를 위한 별도의 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용 및 현황은 추가적인 현장 조사 및 등기 열람을 통해 정확히 파악해야 합니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건은 일반적인 부동산 경매와는 다른 절차나 특수한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 지식산업센터 물건으로, 안산역과 인접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 반월국가산업단지 내에 위치하여 산업 활동의 중심지로서의 가치가 있으며, 교통 및 접근성 또한 우수합니다.

현재 감정가는 227,000,000원이며, 면적 대비 적절한 수준으로 평가되었습니다.

다만, 입주자격 및 매수자격 확인이 필수적이며, 현재 공실 상태이므로 임차인 확보 방안을 고려해야 합니다. 또한, 말소되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 가치

반월국가산업단지 내 지식산업센터로서, 산업 기능이 집약된 지역의 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 입지 조건

안산역 역세권에 위치하여 직원들의 출퇴근 편의성이 높고, 광로와 인접하여 물류 이동이 용이합니다.

8.3. 잠재적 임대 수익

현 공실 상태이나, 적격한 임차인 확보 시 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 227,000,000원을 기준으로 하되, 입주자격 확인, 공실 리스크, 향후 임대 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 자격 확인 및 공실 해소 방안 마련을 위한 추가 비용 및 시간을 고려해야 하므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 접근이 필요할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.