나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [14] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36번지에 소재한 다세대주택에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (14)

* 소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 31.56㎡ (약 9.55평)

* 건물면적(전용면적): 42.33㎡ (약 12.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대·연립 등의 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 구조로, 2022년 10월 20일에 사용승인된 건물입니다. 5층 중 2층에 위치하며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 이용상태: 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 화재경보기, 개별난방(도시가스), 엘리베이터, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용: 본건이 속한 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 인접 도로(폭 약 8~10미터)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 06월 25일자 의정부신곡새마을금고의 근저당권(채권최고액 650,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 기재된 소유권보존등기를 비롯하여 모든 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장*

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 11월 14일

* 배당신고일자: 2024년 04월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* 스카이빌A (741-75번지, 2012년 건축, 72.9㎡): 93,000,000원

* 선경예스빌라 (741-59번지, 1996년 건축, 49.67㎡): 55,000,000원

* 대우하늘채 (851-11번지, 2012년 건축, 46.325㎡): 90,000,000원

* 시세 분석: 본건은 2022년 10월에 사용승인된 신축급 다세대주택(42.33㎡)입니다. 비교 대상인 2012년식 다세대주택(스카이빌A 72.9㎡, 대우하늘채 46.325㎡)의 최근 매매가는 각각 9,300만원, 9,000만원 수준입니다. 본건의 경우, 2022년 준공이라는 점을 감안하면 유사 면적의 2012년식 주택보다 높은 가격에 거래될 가능성이 있습니다. 46.325㎡의 대우하늘채가 9,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(42.33㎡, 2022년 준공)의 실거래가는 최소 8,500만원 이상으로 추정됩니다. 감정가 157,000,000원은 현 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "광적면행정복지센터" 인근으로 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 주변 지역 검색이 필요합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 주거 환경: 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 유찰 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

* 별도 등기: '별도등기' 표기는 등기사항 외 별도의 권리나 사항이 존재할 수 있음을 의미하므로, 경매 진행 전 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 본건의 경우 권리분석상 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 여부를 별도 확인해야 합니다. 현재까지의 정보로는 특이 사항이 감지되지 않았으나, 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 이전 절차에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 감정가가 시세 대비 높아 다수의 유찰이 예상되며, 이 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 신축 연식의 장점을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물로 하자 및 유지보수 관련 부담이 적습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 높아 유찰될 경우, 실제 시장 가치 대비 낮은 금액으로 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 157,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건): 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 최저 입찰가 예측 (유찰 가정):

* 1차 유찰 시 (감정가 80%): 125,600,000원

* 2차 유찰 시 (1차 최저가 80%): 100,480,000원

* 3차 유찰 시 (2차 최저가 80%): 80,384,000원

* 종합 의견: 본건은 신축 연식 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 최근 실거래가 수준(약 8,500만원 ~ 9,500만원)을 고려할 때, 3차 또는 4차 유찰 시점(4차 최저가 약 64,300,000원)에 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 권장 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 90,000,000원. (이는 3차 유찰 이후의 가격대를 고려한 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.