나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [6] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 보고서는 의정부지방법원 2023타경7037 (6) 사건에 대한 물건 명세 및 분석 자료입니다. 해당 물건은 경기도 양주시 광적면 가납리에 소재한 다세대주택으로, 부동산 임의경매 절차를 통해 매각될 예정입니다.

1.2. 부동산 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (6)

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 3층303호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 200,000,000원

1.3. 건물 정보

토지면적: 44.78㎡ (약 13.55평)

토지지분: 44.78㎡ (약 13.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.67㎡ (약 16.24평)

건물지분: 53.67㎡ (약 16.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 303호

사용승인일: 2022.01.28 (건축물대장상 확인)

건물 구성: 다세대주택 (내부 구조는 일반적인 3룸 위주 형태)

설비내역: 급배수 및 위생설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방, 엘리베이터, 도시가스 설비 등을 갖춤.

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로서, 전반적인 입지 조건과 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로 상태

본건이 속한 단지는 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 도시관리계획 및 각종 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1 (2020-02-26): 소유권보존 (권리자: 한지원)

* 을2 (2020-06-25): 근저당권 (권리자: 의정부신곡새마을금고, 채권금액: 650,000,000원) - 말소기준권리

* 을3 (2020-06-25): 근저당권 (권리자: 의정부신곡새마을금고, 채권금액: 1,430,000,000원)

* 갑6 (2022-04-06): 소유권이전 (권리자: 정재순, 매매대금: 99,000,000원)

* 갑9 (2023-12-29): 임의경매 (권리자: 의정부신곡새마을금고, 채권금액: 1,445,730,670원)

등기부채권 총액: 2,080,000,000원

3.2. 말소기준권리

을2 근저당권 (2020-06-25, 의정부신곡새마을금고)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1 소유권보존, 갑6 소유권이전)는 매각으로 인해 소멸합니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리(을3 근저당권, 갑9 임의경매) 또한 매각으로 인해 소멸합니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 보증금 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 광적면행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 매매 정보에 따르면 주변 지역에 다세대 및 연립주택 거래가 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 양주시 내 자원회수시설 등이 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광적면행정복지센터 등 관공서 이용이 편리하며, 주변 주거단지 내 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 가납초등학교, 조양중학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 기타

건물 내 엘리베이터, 개별난방(도시가스) 등 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보, 별도등기: 이러한 특수 물건 정보는 권리 관계 복잡성 및 추가적인 법적 검토 필요성을 시사합니다.

* 부동산 거래 정보와 감정가 괴리: 최근 매매 정보상 비슷한 면적의 물건 시세가 9천만원~1억원 수준인데 반해, 본건의 감정가는 2억원으로 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 입찰가 산정 및 수익률 예측에 중요한 고려 사항이 됩니다.

* 반복 유찰 가능성: 검색 결과, 본건(경기도 양주시 광적면 가래비4길 12, 가동 3층303호)의 감정가가 6,860만원으로 표시되며 3회 유찰되었다는 정보가 있습니다. 이는 시장에서 현재 가격에 대한 관심 부족 또는 추가적인 리스크 요인을 시사할 수 있습니다. (본 보고서 초두의 감정가 2억원과 상이함을 유의하시기 바랍니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 양주시 광적면 내 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 및 생활 환경이 양호합니다. 교통 및 교육 시설 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 임대관계 미상, 복잡한 권리 관계, 그리고 감정가와 최근 시세 간의 상당한 괴리, 반복적인 유찰 정보는 주의 깊은 검토를 필요로 합니다. 특히, 검색된 정보에 따르면 현재 감정가가 2억원보다 현저히 낮은 6,860만원으로 책정되어 있고 3회 유찰된 이력이 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 광적면 행정복지센터 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 최근 주변 다세대 주택 매매 시세(9천만원~1억원 수준) 대비, 검색된 6,860만원의 낮은 현재 감정가는 향후 시세 차익의 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다. 그러나 최근 2026년 3월경 거래된 주변 다세대 주택의 실거래가를 분석해 보면, 46.325㎡(약 14.01평) 면적의 물건이 90,000,000원에 거래되었고, 72.9㎡(약 22.05평) 면적의 물건이 93,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 면적(53.67㎡, 약 16.24평)과 비교했을 때, 본건의 감정가(2억원)가 시장 가격 대비 높게 책정되었음을 시사합니다.

또한, 검색 결과에 따르면 본건의 현재 감정가가 68,600,000원으로 표시되며 3회 유찰된 이력이 있습니다. 이는 현재 시장에서 본건에 대한 관심이 낮거나, 제시된 가격 외에 추가적인 리스크가 존재할 가능성을 암시합니다.

신축 건물임을 감안하더라도, 최근 거래된 유사 물건의 시세와 반복 유찰 이력을 종합적으로 고려할 때, 투자자는 보수적인 접근이 필요합니다. 본건의 시장 가치는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 추정됩니다. 그러나 3회 유찰된 점과 권리 관계의 복잡성을 감안하여, 최종 입찰가는 70,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 숨겨진 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

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