나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [21] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 의정부지방법원 2023타경7037 사건으로, 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 5층 502호에 소재하는 다세대주택입니다. 건물명은 '원쉐르빌 나동'이며, 본 건은 5층 중 5층에 위치한 502호입니다. 건물 사용승인일은 2022년 10월 20일이며, 감정가는 256,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 건축물대장정보

건축물 용도는 공동주택(단지형 다세대주택)이며, 주요 구조는 철근콘크리트 구조입니다. 총 5층 건물 중 5층에 해당하며, 전유부분 면적은 67.79㎡(약 20.5평)입니다. 건물 사용승인일은 2022년 10월 20일입니다.

1.2. 특이사항

본 물건은 유동화물건, 공동담보, 별도등기 사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·연립 주택 및 단독 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

본 건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전구역(제3, 4구역), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당(을2, 650,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 2,170,000,000원이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 김진선이라는 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2023-11-10

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 및 범위 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 리스크 요인으로 추가적인 조사가 요구됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 건은 주거 지역 내 위치하여 주변에 상업 시설이 밀집되어 있지는 않으나, 기본적인 편의 시설 및 생활 기반 시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"광적면행정복지센터"가 인근에 위치하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역 특성상 기본적인 상점, 마트, 병원 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

조용한 공동주택 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지상권 존재 가능성: 감정평가서 요약에 '지상권개요:'라는 언급만 있어, 실제 지상권의 존부, 내용, 인수 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 만약 인수해야 하는 지상권이 있다면 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

* 감정가와 최근 시세 괴리: 본 건의 감정가는 256,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 인근 단지(스카이빌A, 72.9㎡)는 93,000,000원, 다른 단지(대우하늘채, 46.325㎡)는 90,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가가 현재 시장 가치보다 높게 책정되었거나, 비교 대상 물건의 조건 차이, 또는 시장 상황의 변동 가능성을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

* 특수 물건 정보: 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 표시는 부동산 권리 관계가 복잡할 수 있음을 암시하며, 이에 대한 추가적인 확인 및 법률 자문이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 조건은 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 감정가(256,000,000원)와 제공된 최근 실거래가(9,000만원~9,300만원 수준) 간의 큰 괴리는 투자 판단에 있어 가장 중요한 검토 사항입니다. 또한, 미확인 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세는, 해당 물건을 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보의 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 시장 가치에 대한 정확한 재평가가 전제되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 256,000,000원입니다. 그러나 제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 3월~4월에 거래된 유사 면적(46.325㎡ ~ 72.9㎡)의 다세대 주택들이 5,500만원에서 9,300만원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

이를 면적 대비 단가로 환산하면 평당 약 110만원에서 194만원 수준입니다. 본 건의 전용면적은 67.79㎡(약 20.5평)이므로, 현재 시장가를 기준으로 추정되는 적정 시세는 약 9,000만원에서 11,000만원 범위로 산출됩니다.

따라서, 감정가와의 상당한 차이를 고려하여, 잠재적 리스크(미확인 지상권 등)를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능하겠으나, 감정가의 적정성 및 앞서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 재검토하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (지도 상 혐오시설에 대한 정보는 외부 지도 서비스 검색이 불가능하여 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.