나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [17] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (17)

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

건물면적: 38.13㎡ (약 11.54평)

1.2. 건축물 정보

건물명: 원쉐르빌 나동

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 10월 20일

층수: 5층 중 4층

1.3. 토지 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다. 본건 단지는 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로 2류(폭 8m-10m)(국지도로)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 일부 도시관리계획상 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 말소기준권리

을2 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 2020-06-25)

3.3. 임차인 분석

임차인: 이영자

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-07-28

확정일자: 2024-01-30

배당신고일자: 2024-02-01

대항력: 없음

임차인 이영자 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 여부 및 잔존 채무 발생 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

3.4. 주요 등기사항 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(2020-02-26) 이후 다수의 근저당권이 설정되었으며, 말소기준권리인 근저당권(을2) 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다. 경매개시결정 등기(2023-12-29)가 확인되며, 총 등기부채권액은 2,140,000,000원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

최근 2026년 3월 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 경기도 양주시 광적면 가납리 741-75 (다세대, 72.9㎡): 93,000,000원 (약 127.6만원/㎡)

* 경기도 양주시 광적면 가납리 741-59 (연립, 49.67㎡): 55,000,000원 (약 110.7만원/㎡)

* 경기도 양주시 광적면 가납리 851-11 (다세대, 46.325㎡): 90,000,000원 (약 194.3만원/㎡)

4.2. 단지/건물 연식 비교

본건(원쉐르빌 나동)은 2022년 10월 사용승인을 받은 신축급 건물입니다. 이는 2012년식인 '스카이빌A' 및 '대우하늘채'와 비교 시 더 나은 연식입니다. '선경예스빌라'(1996년식)와는 상당한 연식 차이가 있습니다.

4.3. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 144,000,000원(약 377.7만원/㎡)이나, 최근 거래된 유사 물건들의 실거래가(약 110.7만원/㎡ ~ 194.3만원/㎡)를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 본건의 건물 연식이 더 최신임을 감안할 때, 실거래가 기준의 시장가치는 감정가보다 낮을 것으로 분석됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

인근에 "광적면행정복지센터"가 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

급배수 및 위생 설비, 화재경보기, 난방 설비(도시가스에 의한 개별난방), 엘리베이터 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용 상태

본건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 2~3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. (호별 내부 구조는 상이할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 존재하여 권리분석 시 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 이영자 씨는 대항력이 없으므로 명도 부담은 적으나, 배당 여부에 따른 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성은 있습니다.

6.3. 법규/제한 관련 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 실거래가 수준이 낮은 점, 유동화물건 및 공동담보 등 특이사항 존재로 인해 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 건물 노후화에 대한 부담이 적음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크 상대적으로 낮음.

* 감정가와 실거래가 간의 시세 차이를 이용한 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 시장가치 평가

제공된 최근 시세 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(38.13㎡)의 다세대주택은 약 65,000,000원에서 76,000,000원 사이의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 이는 유사 건물 연식(2012년)의 거래 사례를 바탕으로 산출한 것이며, 본건의 신축 연식(2022년)을 고려하면 이보다 다소 높게 평가될 수도 있습니다. 그러나 현재 감정가(144,000,000원)는 이러한 실거래가 수준보다 현저히 높게 책정되어 있어, 시세 대비 고평가 논란의 여지가 있습니다.

9.2. 전략적 입찰가 제안

감정가 대비 낮은 시세, 대항력 없는 임차인 등의 장점을 고려하여, 합리적인 수준에서의 입찰가를 제안합니다. 본건의 현재 시장가치와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 전략적 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 향후 경쟁 구도 및 현장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.