나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [8] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (8)

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 4층402호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

* 건물명: (없음)

* 주용도: 공동주택(도시형생활주택 : 단지형다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 1월 28일 (전체 건물 기준), 2022년 9월 9일 (건물 등기 기준)

* 층수: 5층 중 4층

* 전유면적 (건물면적): 27.47㎡ (약 8.31평)

* 토지지분: 22.92㎡ (약 6.93평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 금액정보

감정가: 103,000,000원

1.3. 특이사항

* 유동화물건

* 공동담보

* 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편임.

2.3. 토지 및 도로

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로와 대체로 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1,3 토지: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 기호 2 토지: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을2 근저당: 의정부신곡새마을금고, 2020년 6월 25일 접수, 채권액 650,000,000원. 본 근저당이 말소기준권리가 되어 경매로 소멸될 권리에 해당함.

3.2. 등기부 요약

* 갑1 소유권보존: 한지원, 2020-02-26 접수 (매각으로 소멸되지 않음)

* 을2 근저당: 의정부신곡새마을금고, 2020-06-25 접수, 650,000,000원 (말소기준권리, 매각으로 소멸)

* 을3 근저당: 의정부신곡새마을금고, 2020-06-25 접수, 1,430,000,000원 (매각으로 소멸)

* 갑8 소유권이전: 정재순, 2022-04-06 접수, 매매 99,000,000원 (매각으로 소멸되지 않음)

* 갑11 임의경매: 의정부신곡새마을금고, 2023-12-29 접수, 1,445,730,670원 (매각으로 소멸)

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 2,080,000,000원 (근저당권 합계)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등 별도 등기 여부는 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 인근 지역 다세대·연립 주택 매매 사례:

* 경기도 양주시 광적면 가납리 741-75 (스카이빌A, 2012년식, 72.9㎡) : 2026년 3월 30일, 9,300만원

* 경기도 양주시 광적면 가납리 741-59 (선경예스빌라, 1996년식, 49.67㎡) : 2026년 3월 18일, 5,500만원 (직거래)

* 경기도 양주시 광적면 가납리 851-11 (대우하늘채, 2012년식, 46.325㎡) : 2026년 3월 17일, 9,000만원

4.2. 시세 분석

본건은 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 주변 연립·다세대 주택 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 비교적 최근 매매 사례인 '스카이빌A'(2012년식, 72.9㎡)와 '대우하늘채'(2012년식, 46.325㎡)의 거래 금액을 고려할 때, 본건(27.47㎡)의 경우 신축 연도를 감안한 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 감정가 103,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "광적면행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 양호합니다.

5.2. 기반 시설

* 건물 내 급배수 및 위생 설비, 화재 경보기, 도시가스 개별난방 설비, 엘리베이터, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경

* 주거 지역 내 위치하여 비교적 조용하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 특정 시설 설치에 제한이 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 20억 8천만원에 달하는 높은 채권 총액은 본건의 담보 가치 대비 채무 부담이 상당함을 시사합니다.

* 복잡한 권리 관계: 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등은 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으며, 경매 진행 및 인수 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 단지형 다세대 주택으로 관리 상태 및 편의시설 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만 매우 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계, 그리고 실거래가 대비 높을 수 있는 감정가는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 설비가 갖추어져 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 적합한 소형 면적입니다.

* 입지 조건: 행정복지센터 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 주변 다세대 주택 시세 분석 결과 (2012년식 기준, 1,270,000원~1,940,000원/㎡) 및 본건의 신축 연도(2022년식)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 특히, 신축 건물임을 감안하더라도 주변 연식 있는 건물의 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 높은 채권 총액 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.