나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [15] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (15)

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36, 원쉐르빌 나동 3층 302호

물건종류: 다세대주택

토지면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

건물면적: 37.57㎡ (약 11.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 142,000,000원

1.2. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호

사용승인일: 2022년 10월 20일

주요 설비: 도시가스에 의한 개별난방, 급배수 및 위생설비, 엘리베이터 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대, 연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 2020.06.25. 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부 요약에 의하면, 낙찰자가 인수해야 할 부담(예: 미결제 근저당, 가압류, 임차권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재가 있으나, 상세 내용이 없어 해당 권리가 실제로 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다. 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 케우루안주티몬(KAEWRUANJUTIMON) 외 10명

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-11

대항력: 없음

주의: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 경매 절차상 인수될 보증금은 없습니다.

임차인: SHRESTHAYUBARAJ

보증금: 15,000,000원 (1천 5백만원)

차임: 400,000원

전입일자: 2023-09-25

확정일자: 2023-09-25

배당신고일자: 2024-02-05

대항력: 없음

주의: 대항력이 없어 경매 절차상 인수될 보증금은 없습니다.

권리분석 상 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광적면 가납리 일대는 주로 다세대, 연립주택 등 공동주택이 밀집된 주거 지역입니다.

"광적면행정복지센터"가 인근에 위치하여 지역 행정 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 근린생활시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

개별 도시가스 난방, 엘리베이터 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

지도 서비스를 통해 주변을 조사한 결과, 혐오시설이나 특이할 만한 유해 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물이 신축된 지 얼마 되지 않았으나, 정확한 내부 상태 및 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

유동화 물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항은 권리분석상 모두 소멸되는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광적면 가납리에 위치한 신축 다세대주택으로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 안전한 물건입니다.

비교적 신축 건물이라는 점은 장점이나, 감정가(142,000,000원)가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서 합리적인 입찰가 산정을 위해 주변 시세 조사를 면밀히 하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 준공(2022년)된 신축급 건물로 상품성이 우수합니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

주변 다세대주택의 시세 대비 가격 경쟁력을 확보할 경우, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

건물면적: 37.57㎡ (약 11.37평)

감정가: 142,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 대우하늘채 (2012년식, 46.325㎡, 약 14.01평): 90,000,000원 (평당 약 643만원)

- 스카이빌A (2012년식, 72.9㎡, 약 22.05평): 93,000,000원 (평당 약 422만원)

- 선경예스빌라 (1996년식, 49.67㎡, 약 15.03평): 55,000,000원 (연립, 노후)

비교적 신축(2022년식)인 점을 감안하더라도, 감정가(약 1,248만원/평)는 유사 시세(약 600만원/평 내외)보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 거래된 비슷한 평형의 신축급 다세대주택 시세를 바탕으로 보수적으로 산정 시, 본건의 적정 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 물건은 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 주변 시세를 면밀히 재확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

최종 예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.