나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [18] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (18)

* 소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 37.57㎡ (약 11.36평)

* 토지면적: 28.01㎡ (약 8.48평)

* 감정가: 142,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 중 4층

* 사용승인일: 2022년 10월 20일 (최신)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 입지조건 및 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난함.

* 토지 현황: 본건 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 도로 상황: 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전구역(제3, 4구역, 위임지역), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 2020.06.25)

* 인수되는 권리: 인수되는 임차인 보증금 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 이름: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023-10-27

* 확정일자: 2023-10-27

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당 2건 (을2, 을3 - 의정부신곡새마을금고)

* 근저당 2건 (을5, 을6)

* 임의경매개시결정 (갑6)

* 압류 3건 (갑7, 갑8, 갑9)

* 등기부채권 총액: 2,140,000,000원

1.3. 상권분석

* 최근 거래 정보 분석:

* 2026년 3월 30일, 72.9㎡(약 22평) 다세대주택, 2012년식, 9,300만원에 거래됨 (약 127.5만원/㎡).

* 2026년 3월 30일, 46.325㎡(약 14평) 다세대주택, 2012년식, 9,000만원에 거래됨 (약 194.3만원/㎡).

* 2026년 4월 2일, 49.67㎡(약 15평) 연립주택, 1996년식, 5,500만원에 거래됨 (약 110.7만원/㎡).

* 시세 분석:

* 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본건(37.57㎡, 2022년 사용승인)의 시장 가치는 9,000만원에서 12,000만원 사이로 추정됩니다.

* 특히 2012년식 46.325㎡ 다세대주택이 9,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 14,200만원은 신축 연식(2022년)을 감안하더라도 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

* 다만, 해당 지역의 신축 다세대주택은 연식이 오래된 주택 대비 높은 가격대를 형성할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "광적면행정복지센터" 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 건축물 특징:

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비: 엘리베이터, 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 특수물건 정보: 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항은 추가적인 권리관계 확인 및 복잡성을 내포할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 비행안전구역(제3, 4구역, 위임지역) 및 제한보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)인 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 입지에 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편이나, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등 특수물건 정보는 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2022년 사용승인).

* 안정적인 주거 지역 내 위치하며 교통 접근성이 좋음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 142,000,000원 (37.57㎡ 기준, 약 377.9만원/㎡)

* 주변 유사 건물 거래가: 9,000만원 ~ 9,300만원 (46.325㎡ ~ 72.9㎡ 기준, 약 110.7만원/㎡ ~ 194.3만원/㎡)

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 상당히 높게 평가되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연식(2022년)을 반영한 것으로 추정되나, 보수적인 투자 관점에서는 이를 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 주변 시세 및 물건의 특수성을 고려하여 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 9,000만원대에 거래된 유사 면적의 오래된 건물과의 가격 차이, 그리고 높은 감정가를 고려할 때, 105,000,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.