나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [16] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2023타경7037 (16) 사건으로 경매가 진행 중인 부동산입니다.

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 3층 303호

용도: 다세대주택

감정평가액: 160,000,000원

토지 면적: 31.56㎡ (약 9.55평)

건물 면적: 42.33㎡ (약 12.81평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 양주시 광적면 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대, 연립주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 성장관리권역 등 관련 제한사항이 있습니다.

1.1. 1.주변 시설 정보

* 주변에는 광적초등학교, 광적중학교 등 교육시설이 있습니다.

* 생활 편의를 위한 광적면행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 상업 시설은 광적면 소재지에 분포하고 있으며, 대규모 편의시설은 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 일부 지역은 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2020년 6월 25일자 의정부신곡새마을금고 근저당 (을2)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 사항은 없으나, 등기부상 모든 권리는 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (본명: 이종구)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2023년 9월 15일

* 배당신고일자: 2024년 1월 22일

* 대항력: 없음 (보증금 전액 배당받을 것으로 예상)

* 비고:

인수되는 보증금: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당받을 것으로 예상됨)

등기부 요약:

* 소유권보존: 한지원 (2020.02.26)

* 근저당: 의정부신곡새마을금고 (2020.06.25, 650,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 의정부신곡새마을금고 (2020.06.25, 1,430,000,000원) - 말소

* 근저당: 박혜연 (2023.06.26, 40,000,000원) - 말소

* 근저당: 장태일 (2023.09.20, 20,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 이종구 (2025.10.24, 20,000,000원) - 말소

* 임의경매: 의정부신곡새마을금고 (2023.12.29, 1,445,730,670원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.04.10) - 말소

* 압류: 의정부세무서장 (2025.04.30) - 말소

* 압류: 양주시 (2026.01.29) - 말소

총 등기부 채권액: 2,160,000,000원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 지역 내 다세대 및 연립주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 스카이빌A (2012년식, 72.9㎡): 2026년 3월 30일, 93,000,000원 (약 127.5만원/㎡)

* 선경예스빌라 (1996년식, 49.67㎡): 2026년 3월 18일, 55,000,000원 (약 110.7만원/㎡)

* 대우하늘채(104동) (2012년식, 46.325㎡): 2026년 3월 17일, 90,000,000원 (약 194.3만원/㎡)

본 건의 건물은 2019년에 건축 허가를 받아 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물(42.33㎡)입니다.

최근 매매 사례들을 종합할 때, ㎡당 가격대는 약 110만원에서 194만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 경우, 신축 연도를 감안하면 ㎡당 단가는 대우하늘채(2012년식, 194.3만원/㎡) 수준 또는 그 이상을 기대해 볼 수 있습니다.

이에 따라 본 건(42.33㎡)의 적정 시세는 약 68,000,000원에서 82,000,000원 사이로 추정됩니다.

하지만 본 건의 감정가는 160,000,000원으로, 최근 실거래가 및 추정 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 혹은 특수 물건(유동화, 공동담보 등)으로 인한 평가 방식의 차이가 있을 수 있습니다.

제공된 정보로는 전월세 시세 파악이 불가합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 중 3층 303호입니다.

사용 승인일: 2022년 10월 20일

내외부 마감: 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방 설비, 엘리베이터 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 간의 현저한 괴리: 감정평가액(1억 6천만원)이 최근 유사 물건 실거래가(약 5천 5백만원 ~ 9천 3백만원) 및 추정 시세(약 6천 8백만원 ~ 8천 2백만원) 대비 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 하거나, 추가적인 하락 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 해당 물건이 유동화되었고 공동담보로 묶여 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차가 요구될 수 있습니다.

* 별도등기: 등기부상 '별도등기' 기재는 추가적인 권리 관계나 제한 사항이 있을 가능성을 시사하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (단, 현재까지 명시된 권리 중 소멸되지 않는 것은 지상권뿐이며, 특정 지상권은 기재되어 있지 않음.)

* 총 채권액 과다: 등기부상 총 채권액이 21억 6천만원에 달하여, 채권자들의 경매 진행 의지가 강함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연식이 비교적 최신인 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 설비는 갖추고 있습니다. 주변에 교육 시설과 생활 편의 시설이 존재하여 주거지로서의 기능은 합니다.

그러나 가장 큰 문제는 감정평가액이 최근 시장 시세와 크게 괴리되어 있다는 점입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 가격은 본 건 감정가의 절반 수준에 불과합니다.

또한, 유동화 물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항은 거래 과정의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

모든 등기부상 채권은 말소기준권리 이후로 말소 예정되어 있어 낙찰자가 인수하는 채무는 없으나, 높은 감정가와 실제 시장 가치의 차이, 그리고 특수 물건 정보로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 노후화가 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석 및 명도 절차가 간편할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없으며, 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수할 권리가 거의 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 자체 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시세는 약 68,000,000원에서 82,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 160,000,000원 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 리스크와 시세 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.