나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [10] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (10)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 5층501호

건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택: 단지형다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호

사용승인일: 2022년 1월 28일

1.3. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 41.40㎡ (약 12.53평)

토지 지분: 41.4㎡

건물 면적: 49.62㎡ (약 15.01평)

건물 지분: 49.62㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 185,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 규제를 받음. (구체적인 지역별 내용은 공부 참조)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부신곡새마을금고의 2020년 6월 25일자 근저당권(금650,000,000원, 을2)이 말소기준권리임. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있음. 해당 지상권의 구체적인 내용, 효력 범위 및 인수 여부는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 보증금이 있는 임차인으로부터 인수되는 금액은 없음.

임대관계는 미상으로 파악되었으나, 보증금 총액이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됨. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 3월 거래된 인근 다세대주택 및 연립주택 사례는 다음과 같음.

* 경기도 양주시 광적면 가납리 741-75번지, "스카이빌A" (2012년식 다세대, 72.9㎡) : 93,000,000원 (약 1,275,720원/㎡)

* 경기도 양주시 광적면 가납리 741-59번지, "선경예스빌라" (1996년식 연립, 49.67㎡) : 55,000,000원 (약 1,107,310원/㎡)

* 경기도 양주시 광적면 가납리 851-11번지, "대우하늘채" (2012년식 다세대, 46.325㎡) : 90,000,000원 (약 1,942,870원/㎡)

4.2. 동종 건물 거래 사례

본건(49.62㎡, 2022년식 다세대)과 가장 유사한 거래 사례는 2012년식 다세대주택인 "대우하늘채"(46.325㎡, 90,000,000원)로 판단됨. 본건이 건축 연도가 약 10년 최신이며 면적도 소폭 넓으므로, 해당 거래가격을 기준으로 시세를 추정할 때 약 95,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 예상됨.

본건의 감정가는 185,000,000원으로, 최근 인근 실거래가 대비 현저히 높아 시세 반영에 대한 면밀한 검토가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 "광적면행정복지센터"가 위치하며, 지역 내 상업 시설 및 편의 시설은 보통 수준으로 이용 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 광적초등학교, 광적중학교 등이 소재하여 통학이 가능함.

5.3. 주변 환경 분석

지도상 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않음. 주변은 주거 지역 및 농경지가 혼재된 형태로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 존재는 낙찰 후 추가 부담이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 인수되는 지상권의 구체적인 내용과 범위를 반드시 확인해야 함.

6.2. 시장 가치 대비 높은 감정가

본건의 감정가 185,000,000원은 최근 인근 유사 물건의 실거래가(약 5500만~9000만원 수준) 대비 매우 높게 책정되어 있음. 이는 첫 경매에서 유찰될 가능성을 높이며, 입찰 시 시장가격을 기준으로 합리적인 판단이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상임. 주거 환경은 보통 수준이며 교통도 무난함. 권리 분석상 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 매각 후 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성은 잠재적 리스크임. 가장 큰 문제는 감정가가 최근 실거래가 대비 과도하게 높게 책정되었다는 점으로, 이는 유찰 가능성을 높이며 재매각 시 상당한 가격 하락이 예상됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며 하자 발생 가능성이 낮음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 확보에 유리함.

* 미미한 권리 인수 부담: 인수되는 보증금 있는 임차인이 없고, 부채 총액은 높으나 말소기준권리 이하 권리는 소멸 대상임 (지상권 예외).

* 시세 차익 가능성: 감정가와 시장가치의 큰 괴리로 인해, 시장가치 기반으로 적정 가격에 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가 분석 결과, 면적 및 건축 연도를 고려한 적정 시장 가치는 약 95,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가 185,000,000원이 시장 가격보다 현저히 높게 책정되어 있음을 고려할 때, 보수적인 관점에서 시장가치를 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안함. 이는 시장가치를 기반으로 하되, 신축 건물 프리미엄과 경쟁 가능성을 일부 반영한 금액임.

*주의: 실제 입찰 시에는 해당 경매 물건의 최신 정보 및 법원 진행 상황을 반드시 재확인해야 함.*

*임차인 보증금 인수액은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않음.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.