나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [13] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2023타경7037 (13)

1.2. 소재지

경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 2층 202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

139,000,000 원

1.5. 면적

* 토지면적: 56.02㎡ (약 16.9평)

* 건물면적 (전용면적): 75.14㎡ (약 22.7평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건축물 상세정보

* 건축물명: 원쉐르빌 나동

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 2022.10.20)

* 총 층수: 5층 중 2층

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 연면적: 612.35㎡ (약 185.2평)

* 건폐율: 53.34%

* 용적률: 170.1%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대·연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m-10m)(국지도로)(접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 비행안전구역 (제3, 4구역, 위임지역 40M)

* 제한보호구역

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을2 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 2020.06.25 접수, 금650,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 본 건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 관련 인수 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 남

* 보증금: 20,000,000 원

* 차임: 400,000 원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-05-07

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 등기부채권 총액

* 2,140,000,000 원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본 건이 소재한 양주시 광적면 가납리 일대는 다세대·연립주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다.

* 생활 편의시설로는 지역 내 마트, 음식점, 금융기관(새마을금고, 신협 등)이 있으며, 광적면행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 접근성이 양호합니다.

* 5일마다 열리는 가래비 시장(가납시장)이 있어 지역 주민의 생활 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 유해 시설은 주변에서 확인되지 않아 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 보고된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

* 급배수 및 위생설비

* 화재경보기

* 도시가스에 의한 개별난방 구조

* 승강기 (엘리베이터) 설비

* 도시가스 설비

5.2. 주변 편의시설

* 인근 버스정류장 및 도로망을 통한 교통 이용이 편리합니다.

* 광적면행정복지센터, 가래비 시장 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보, 별도등기 사항이 존재합니다. 이러한 특이사항은 권리관계의 복잡성에 영향을 줄 수 있으므로, 경매 진행 시 전문가와의 상담을 통해 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태

* 2022년에 신축된 건물로 노후도는 낮으나, 외벽 마감 및 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전구역 등)이 존재하므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.4. 공부와의 차이

* 등기부등본 및 건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합의견

본 건은 2022년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 양주시 광적면이라는 입지에서 공동주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역에 위치하며, 차량 접근성과 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 광적면행정복지센터와 가래비 시장 등 지역 생활 편의시설 이용도 가능한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 예정이어서 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없으며, 임차인 관련 인수 보증금도 없습니다. 다만, 채권 총액이 매우 높아 경매 진행의 의지가 강함을 알 수 있습니다. 감정가 대비 주변 시세와의 비교 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 양주시 광적면 지역의 주거 환경에 부합하는 다세대주택입니다.

* 임차인 인수 부담금 및 말소되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등 특이사항이 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 위험은 없습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 139,000,000 원

* 주변 최근 매매 정보 분석:

* 같은 지역 내 비슷한 면적(72.9㎡)의 2012년식 다세대주택이 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 2022년식으로 해당 매물보다 10년 신축이므로, 연식에 따른 가치 상승을 고려해야 합니다.

* 신축 연식의 프리미엄을 감안할 때, 감정가(139,000,000원)는 합리적인 수준일 수 있습니다.

* 다만, 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가와의 차이가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

* 종합적으로 판단 시, 낙찰가율 80~90% 수준을 고려하여 110,000,000 원 ~ 125,000,000 원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

* 이는 실제 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.