나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [20] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 5층501호

용도: 다세대주택

건물명: 원쉐르빌 나동

구분건물: 5층 중 5층 501호

건물사용승인일: 2022년 01월 28일 또는 2022년 10월 20일 (단지 내 동별 상이)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.3. 면적

토지면적: 45.44㎡ (약 13.75평)

토지지분: 45.44㎡ (약 13.75평)

건물면적: 60.93㎡ (약 18.43평)

건물지분: 60.93㎡ (약 18.43평)

1.4. 가격 정보

감정가: 230,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치함.

주위는 다세대/연립주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난함.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지는 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다양한 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 2020-06-25)

3.2. 등기부상 권리 현황

소유권보존(갑1), 근저당권(을2, 을3, 을5), 임의경매(갑6), 압류(갑7, 갑8, 갑9) 등이 등기되었으며, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '지상권개요' 항목에 '없음'으로 기재되어 있으며, 명세서 참고사항에도 '지상권개요: '로만 표기되어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

*임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2023-09-15

배당신고일자: 2024-04-24

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

*임차인: 케 외 10명 (KAEWRUANJUTIMON)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액: 2,170,000,000원

3.6. 특수물건정보

유동화물건, 공동담보, 별도등기. (별도등기 관련 구체적 내용은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주거 지역 특성

본 물건은 다세대, 연립, 단독주택이 혼재된 전형적인 주거 지역에 위치함.

인근에 행정복지센터 등 공공시설이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖춘 편임.

4.2. 주변 상업시설

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 산재해 있을 것으로 예상됨.

인근의 주요 상권 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖춤.

호실별 내부 구조는 방 2~3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있음.

5.2. 편의 및 부대시설

엘리베이터, 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

주변에 농촌 및 전원 주택 단지가 혼합된 지역 특성을 보임.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 현재 확인되지 않음.

지역은 가축사육제한구역에 속해 있어 축산업 관련 시설이 일부 존재할 수 있으나, 직접적인 악영향은 미미할 것으로 예상됨.

주요 편의시설(마트, 병원 등) 이용 시 인근 읍/면 소재지로 이동이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 유동화물건

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 가치 변동이 본 물건에 간접적으로 영향을 줄 수 있음.

유동화물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사 등이 채권자일 수 있음.

6.2. 별도등기

등기부상 명확하게 표시되지 않은 권리(예: 법정지상권, 유치권 등)가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있음.

6.3. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리에 위치한 다세대주택으로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물임.

주변 환경은 주거 단지와 농지가 혼재된 지역으로, 교통은 무난한 편임.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 점에서 매우 양호함.

임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 없음.

단, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

감정가 2.3억 원 대비 최근 실거래가 정보(9천만원대)와의 괴리가 상당한 바, 시세 기반 접근이 중요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 상품성이 우수함.

* 권리관계가 매우 깨끗하며, 임차인 인수 부담이 없음.

* 향후 지역 개발 가능성 및 주택 수요 변화에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역의 다세대주택(2012년식, 46.325㎡ ~ 72.9㎡)은 9,000만원에서 9,300만원 사이에 거래되었음. 1996년식 연립주택은 5,500만원에 거래됨.

본건 물건은 2022년식으로 건물 연식이 매우 짧고, 면적은 60.93㎡(약 18.43평)임.

신축 건물임을 감안하면, 주변 2012년식 건물의 시세인 9천만원대 중후반 이상도 기대할 수 있으나, 입지 및 주변 시세를 보수적으로 반영하여 9,000만원에서 10,000만원 사이로 추정함.

감정가 2억 3천만원은 현재 시세보다 현저히 높게 책정되었으므로, 감정가 대비 낙찰가율보다는 실제 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

9.2. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

추정 시세: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

안정적인 투자를 위해 시세 하한선 근처에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.