나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [7] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (7)

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 4층401호

주소: 경기도 양주시 가래비4길 12 (광적면 가납리)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

건물 사용승인일: 2022년 01월 28일

감정가: 185,000,000원

토지면적: 41.40㎡ (약 12.53 평)

토지지분: 41.40㎡ (약 12.53 평)

건물면적: 49.62㎡ (약 15.01 평)

건물지분: 49.62㎡ (약 15.01 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리에 위치하며, 주변으로는 "광적면행정복지센터"가 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 일대는 주로 다세대·연립주택 및 단독주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 평탄한 상태입니다. 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

단지 서측으로는 폭 약 8미터, 북측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 국지도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전구역(제3, 4구역), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다.

* 주변 환경

광적면 가납리 일대는 전형적인 주거 지역으로, 대규모 공업단지나 혐오시설은 본건 인근에서 파악되지 않습니다. 개발 제한 구역 등에 일부 포함되어 있으나, 이는 지역 특성상 일반적인 사항입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당권(을2, 을3)입니다. 경매개시결정등기(갑11)는 2023년 12월 29일에 접수되었으며, 채권총액은 2,080,000,000원입니다.

* 말소 대상 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑8 소유권이전, 갑11 임의경매)

* 인수 대상 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, '별도등기' 표기가 있는 점은 유의해야 할 사항입니다. '유동화물건'이라는 점은 채권 및 담보물의 관리가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 현황

본건의 임대관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금 합계액은 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금 인수 부담이 없음을 의미할 수 있으나, 현황 조사 시 정확한 점유 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 행정복지센터 등 공공시설이 인접해 있으며, 이는 지역 내 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 상업 시설은 주로 대로변이나 중심 시가지에 형성되어 있을 것으로 예상되며, 본건 자체는 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 5층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

* 내부 이용 상태

본건(401호)은 다세대 주택으로서, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (구체적인 내부 구조는 도면 참조 필요)

* 설비 내역

건물에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 화재경보기, 난방 설비(도시가스 개별난방), 엘리베이터 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 이는 세입자 확인 과정에서 변경될 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건

'유동화물건' 및 '공동담보' 표기는 채권의 유동화 과정에서 발생한 특수성이 있을 수 있으며, 단일 물건의 독립적인 가치 평가 외에 복합적인 담보 설정이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차 외 별도의 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 별도등기

'별도등기' 표기가 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. 다만, 이에 대한 면밀한 확인이 권장됩니다.

* 지역 내 가격 편차 가능성

주변의 최근 매매 사례(2012년식 다세대 4.6천만원~9.3천만원)와 본건의 감정가(1.85억원) 간 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건 건물이 2022년 준공된 신축 건물이라는 점을 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 가치는 거래 사례와 괴리가 있을 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 광적면 소재 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 적절한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 상태가 양호하고 신축이라는 장점이 있으나, '유동화물건', '공동담보', '별도등기' 등 특수 물건 정보와 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 주변 구형 건물들의 매매 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 이는 신축 건물이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 가치: 2022년 준공으로 건물 상태가 매우 양호하며, 최신 건축 트렌드를 반영하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 입지 및 주거 환경: 조용한 주거 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 비교적 낮은 토지 지분율: 건물 면적 대비 토지 지분율이 높지 않아, 추후 재건축이나 개발 시 토지 관련 분담금 발생 가능성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원입니다. 주변의 2012년식 다세대주택의 최근 매매가가 9,000만원~9,300만원 선(전용면적 46.3~72.9㎡)이고, 1996년식 연립주택의 매매가가 5,500만원(전용면적 49.67㎡)임을 감안할 때, 본건(2022년 준공, 전용면적 49.62㎡)의 감정가는 신축이라는 점을 상당 부분 반영한 것으로 추정됩니다.

하지만, 시장의 실제 거래가와 감정가 간의 괴리 가능성을 고려하여, 감정가의 90% 수준인 약 166,500,000원을 1차 예상 입찰가로 산정합니다. 낙찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인, 권리 관계 재검토, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.