나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [12] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (12)

* 소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-36 원쉐르빌 나동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 141,000,000원

* 면적:

* 토지 면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 38.13㎡ (약 11.53평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호이며, 2022년 1월 28일 또는 2022년 10월 20일에 사용승인을 받은 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

* 토지 이용상태 및 도로:

본 건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

소유권보존등기(한지원)가 2020년 2월 26일 접수되었습니다. 이후 다수의 근저당권(의정부신곡새마을금고, 박혜연, 장태일) 및 압류(국민건강보험공단, 의정부세무서장, 양주시), 임의경매개시결정(의정부신곡새마을금고) 등기가 순차적으로 접수되었으나, 제시된 집합건물 등기부요약에 따르면 모든 권리 사항은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,140,000,000원입니다.

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당권(금1,430,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

제시된 등기부 요약상 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 지상권 설정 여부는 별도로 확인이 필요합니다. (주의: "별도등기" 표기가 있으므로, 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리가 존재할 가능성에 유의해야 합니다.)

* 임차인 현황:

임차인 '케우루안주티몬'이 보증금 15,000,000원, 차임 450,000원에 거주 중입니다. 전입 및 확정일자는 2023년 7월 11일이며, 배당신고일자는 2024년 1월 24일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

대항력이 없는 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않으므로, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세:

최근 2026년 3월에 거래된 인근 다세대/연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 스카이빌A (72.9㎡, 2012년식, 2층): 9,300만원

- 선경예스빌라 (49.67㎡, 1996년식, 3층): 5,500만원

- 대우하늘채 (46.325㎡, 2012년식, 3층): 9,000만원

본건은 38.13㎡(약 11.53평) 면적에 2022년 사용승인된 신축 건물입니다. 비교 대상 중 2012년에 건축된 대우하늘채(46.325㎡)가 9,000만원에 거래되었고, 스카이빌A(72.9㎡)가 9,300만원에 거래되었습니다. 본 건은 이들보다 면적은 작으나 건축 연도가 훨씬 최신이라는 장점이 있습니다.

* 시세 대비 감정가 분석:

본 건의 감정가는 141,000,000원으로, 38.13㎡ 면적 기준 평당 약 1,223만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 물건들의 평당 시세(약 421만원~642만원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 감정가와 시장 실거래가 간의 차이가 큰 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

건물 인근에 "광적면행정복지센터"가 위치하고 있어 행정 업무를 보기에 편리합니다. 또한, 주위가 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

* 교육/교통:

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입도 용이합니다. 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 교육 환경은 갖추어졌을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 공동담보, 별도등기:

유동화물건 및 공동담보 물건으로 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한 "별도등기" 표기는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성을 시사하므로, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 제시된 등기부 요약상 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 것으로 보여집니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전구역(제3구역, 제4구역), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 이러한 제한 사항들은 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부:

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 지역이 혼재된 일반적인 주거 환경으로 보이며, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 소형 면적으로 1~2인 가구에 적합하며, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 하지만 감정가가 최근 시장 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 하자 보수 등 초기 관리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 38.13㎡(약 11.53평)의 전용면적으로 1~2인 가구의 실수요자 또는 임대 수익을 위한 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 분석 결과, 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보여 낙찰 후 권리관계가 깔끔할 가능성이 높습니다. (단, '별도등기'에 대한 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가격을 고려할 때, 본 건과 유사한 연식과 면적의 물건은 약 9,000만원 내외에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 하지만 본 건은 2022년 신축 건물로서 연식 대비 가치가 더 높다고 볼 수 있습니다. 감정가(141,000,000원)는 최근 실거래가보다 매우 높게 책정되어 있어, 이를 기준으로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

최근 거래된 46.325㎡(2012년식) 물건이 9,000만원에 거래된 점을 감안하고, 본 건의 신축 연식(2022년식) 프리미엄을 고려할 때, 100,000,000원에서 110,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 시장 상황 및 유사 물건 시세, 신축 연식의 이점 등을 종합적으로 고려하여 105,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.