나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [11] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지 정보

경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 5층 503호

2.2. 물건 내역

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (11)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

2.3. 면적 정보

토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

토지 지분: 32.95㎡ (약 9.97평)

건물면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

건물 지분: 39.5㎡ (약 11.95평)

2.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 별도등기

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3.3. 도로상태

단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전구역(제3, 4구역, 위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 각종 제한 사항이 있습니다.

4. 건물 현황

4.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 5층에 위치한 503호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 사용승인일은 2022년 1월 28일로 비교적 신축에 해당합니다.

4.2. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 개별난방(도시가스), 엘리베이터, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부현황 요약

본건의 말소기준권리(근저당)는 2020년 6월 25일 의정부신곡새마을금고의 근저당권 (채권액 650,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 본건 물건명세서상 별도로 명시된 사항은 없습니다. (단, 임의경매로 인한 말소기준권리보다 선순위 권리가 있다면 인수될 수 있으나, 제시된 내용상으로는 없습니다.)

5.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,080,000,000원으로 확인됩니다. (근저당 2건 합계 및 임의경매 채권액)

5.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 '미상'으로 기재되어 있으며, 인수해야 할 보증금 합계액은 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 시세 분석

제시된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 양주시 광적면 가납리 741-75번지 (2012년 준공, 72.9㎡): 2026년 3월, 93,000,000원 (약 421만원/평)

* 경기도 양주시 광적면 851-11번지 (2012년 준공, 46.325㎡): 2026년 3월, 90,000,000원 (약 642만원/평)

본건은 2022년 사용승인된 신축 건물(39.50㎡)로, 해당 비교 사례들(2012년 준공)보다 연식이 훨씬 신축이므로, 단위 면적당 가격은 더 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가 148,000,000원 (약 1,238만원/평)은 비교 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6.2. 주변 시설

본건은 주거 지역에 위치하며, 행정복지센터, 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다. (외부 지도 검색 결과)

6.3. 인근 혐오시설 정보

주변 지역에 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 비행안전구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계의 복잡성

'유동화물건', '공동담보' 등의 특수 물건 정보는 복잡한 권리관계나 추가적인 법적 절차가 수반될 수 있음을 시사합니다.

7.2. 임차인 현황 불확실성

임차인 정보가 '미상'으로 되어 있고, 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7.3. 감정가와 시세 간 괴리 가능성

최근 거래된 연식 있는 주택의 시세와 비교 시, 본 건의 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 향후 매각 과정에서의 경쟁력이나 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)인 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '유동화물건', '공동담보' 등의 특수 물건 사항과 불확실한 임차인 현황은 주의가 필요합니다. 또한, 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물이므로 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 부동산 시장 상황 개선 시 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 정확한 임대 수익률 분석을 통해 실거주 또는 임대 목적 투자 결정이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원입니다.

최근 유사 지역의 오래된 다세대·연립주택 거래 사례를 볼 때, 본 건의 신축 연식(2022년 사용승인)을 고려하더라도 감정가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 시장 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태와 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천하며, 특정 입찰가로 130,000,000원을 제안합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 분석에 기반한 것으로, 실제 낙찰가는 경쟁 정도 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.