나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [4] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 사건번호는 의정부지방법원 2023타경7037 (4)이며, 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20, 가동 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정가는 185,000,000원이며, 토지 면적은 41.40㎡ (약 12.5평), 건물 면적은 49.62㎡ (약 15평)입니다.

토지 지분은 41.4㎡, 건물 지분은 49.62㎡입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 물건의 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 별도등기가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대, 연립주택 등 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지는 사다리형으로 인접 도로와 대체로 평탄한 상태이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 서측으로는 폭 약 8미터, 북측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

해당 토지(기호 1, 3)는 제1종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 비행안전구역(제4구역, 위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

토지(기호 2)는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 비행안전구역(제3구역, 제4구역, 위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 경매개시결정 등기(2023타경7037)가 말소기준권리이며, 이에 앞서 등기된 모든 권리(을구 2, 3 근저당권)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,080,000,000원입니다.

현재 소유권이전(갑구 8)은 정재순 씨에게 있으며, 매매대금은 99,000,000원입니다.

임의경매 개시결정(갑구 11)은 의정부신곡새마을금고에 의해 1,445,730,670원을 청구 채권으로 하여 신청되었습니다.

집합건물 등기부 요약 상, 을구의 근저당권들은 말소 예정이며, 갑구의 소유권이전 등기는 말소되지 않습니다.

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요는 명시되어 있지 않습니다. "별도등기" 사항이 있으나, 통상적으로 말소기준권리보다 선순위가 아닌 경우 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대 및 연립주택 중심의 주거지역으로 형성되어 있으며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

인근에 광적면행정복지센터가 소재하여 행정 편의성이 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 2026년 3월~4월 사이 거래된 유사 물건들의 거래가는 5,500만원에서 9,300만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건과 같이 2022년에 사용 승인된 신축급 다세대주택의 경우, 거래된 유사 면적(약 46.3㎡)의 물건이 2026년 3월 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 비교적 신축에 속하므로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 301호이며, 건물 사용승인일은 2022년 1월 28일입니다.

건물 내부에는 급배수 및 위생설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 엘리베이터, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 광적면행정복지센터가 위치하며, 차량 접근성이 좋고 버스 정류장이 가까워 생활 편의성이 양호합니다.

인근에 학교, 편의시설 등도 존재하여 주거 환경으로서 기본적인 요건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 유동화물건, 공동담보, 별도등기라는 특수 사항이 등기부에 기재되어 있어, 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

다만, 말소기준권리에 의해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 명시된 지상권 등 추가 확인이 필요한 부분이 있다면 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 있어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임 등이 미상인 경우, 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

광적면행정복지센터 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 무난한 편입니다.

모든 등기상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 유동화/공동담보/별도등기 등의 특수 사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 양호한 상태 유지 및 추후 가치 상승 기대 가능합니다.

주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 용이합니다.

경매로 인한 권리 말소로 낙찰 후 복잡한 권리 관계 부담이 적습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 본건과 면적 및 건립 연도가 유사한 경기도 양주시 광적면 가납리 851-11 소재 다세대주택(건물 면적 46.325㎡, 2012년식)이 2026년 3월 9,000만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 49.62㎡이며, 사용승인일이 2022년으로 훨씬 최신이라는 점을 고려하면, 유사 면적 대비 높은 가격 책정이 가능합니다.

최근 거래된 유사 주택의 단위 면적당 가격(약 194만원/㎡)과 본건의 최신 건축 연도를 감안하여, 보수적으로 단위 면적당 230만원으로 산정 시, 예상 시세는 약 114,126,000원입니다.

감정가는 185,000,000원으로, 최근 시세 및 유사 물건 거래가에 비해 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서, 최근 시세 및 신축 프리미엄을 반영한 120,000,000원 내외로 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 권리 관계 최종 확인, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 점검, 임대차 관계 파악 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.