나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [9] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (9)

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

건물면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2019년 (사용승인일 2022.01.28)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 5층 중 4층

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대, 연립 등의 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

건물 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 관련 규제를 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을2 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 650,000,000원) - 말소기준권리

* 을3 근저당권 (의정부신곡새마을금고, 1,430,000,000원)

* 갑9 임의경매개시결정 (의정부신곡새마을금고, 1,445,730,670원)

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '별도등기' 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부상 채권 총액은 2,080,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약 정보 상 현재 소유권은 정재순 씨에게 이전(갑6)되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 가납리는 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

인근 "광적면행정복지센터"와 2026년 3월에 거래된 '스카이빌A'(72.9㎡, 9,300만원) 및 '대우하늘채(104동)'(46.325㎡, 9,000만원) 등 유사 공동주택의 거래 사례를 볼 때, 지역 내 주거 수요가 존재함을 알 수 있습니다.

또한, 4일과 9일에 열리는 가래비시장(가납시장)이 인근에 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

본건 건물은 2022년 1월 28일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부 설비로는 급배수 및 위생, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방, 엘리베이터, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 내부는 방 2~3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 구체적인 내부 구조는 첨부된 도면을 참조해야 합니다.

인근에 광적면행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부등본 상 '별도등기' 표기가 존재하여, 본 경매 절차와 별도로 존재하는 권리나 사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 절차 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 지역적 규제: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 여러 지역적 규제가 존재하여 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로 비교적 양호한 주거 환경과 편의시설을 갖춘 물건입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 면적의 건물은 약 5,500만원에서 9,300만원 수준에서 거래된 것으로 나타납니다.

하지만 본건의 감정가는 148,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 조사 및 권리 분석을 철저히 하여 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다. '별도등기' 및 '임대관계 미상'과 같은 잠재적 리스크 요소를 고려하여 명도 비용 및 추가 발생 가능성이 있는 제반 비용을 감안한 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 최근의 건물로, 관리가 용이하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 내 주거 수요: 주변에 다세대, 연립, 단독주택이 혼재되어 있어 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가 148,000,000원 대비 최근 실거래가 시세를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 약 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 최근 유사한 면적의 '대우하늘채(104동)'(14평, 2012년 준공)의 평당 거래 단가(약 643만원)를 기준으로 산출한 시세(약 7,700만원)에 신축 건물임을 감안하여 소폭 상향 조정한 금액입니다.

잠재적 리스크(별도등기, 미상 임대관계) 및 명도 비용을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 85,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 57% 수준으로, 시장 가격 대비 충분한 투자 여력을 확보할 수 있는 가격입니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통해 추가적으로 확보된 정보와 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.