나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [3] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2023타경7037 (3) 의정부지방법원 경매 물건으로, 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 2층203호에 소재한 다세대주택입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정평가액은 196,000,000원이며, 토지 면적은 44.78㎡(약 13.55평)이고 건물 면적은 53.67㎡(약 16.23평)입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대, 연립주택 등 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(한지원) 후 여러 권리 변동이 있었으며, 현재 말소기준권리는 을2, 을3 근저당권(의정부신곡새마을금고, 총액 2,080,000,000원)입니다. 갑9 근저당권(임의경매개시결정) 또한 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대, 연립주택 등이 혼재하는 주거지역입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택(전용면적 72.9㎡)이 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었으며, 다른 다세대주택(전용면적 46.325㎡)은 2026년 3월 90,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 2022년 1월에 사용 승인된 신축 건물로, 연식에서 차이가 있습니다. 감정가(196,000,000원) 대비 최근 거래 사례의 가격이 낮게 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 건물 사용 승인일은 2022년 1월 28일이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

* 이용 상태: 단지형 다세대 주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성된 호실이 다수입니다. (구체적인 호실별 구조는 제공된 정보에 따라 다름)

* 설비: 급배수 및 위생 설비, 화재 경보기, 도시가스 개별난방 설비, 엘리베이터 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지: 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 및 부정형 토지를 이용 중이며, 다세대주택 건부지로 사용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(196,000,000원)가 주변 유사 연식의 다세대주택 매매가(90,000,000원~93,000,000원)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 연식의 가치를 반영한 것으로 보이나, 시장에서 즉시 받아들여지지 않을 수 있습니다.

* 과거 경매 유찰 기록: 동일 건물(가동) 내 다른 호실(302호, 303호)이 과거에 감정가 56,250,000원 및 68,600,000원으로 제시되었으나 3회 이상 유찰된 기록이 있습니다. 이는 해당 건물에 대한 시장의 낮은 관심이나 매수 의사를 시사하며, 본 건 역시 매각에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다. 이러한 지역 제한은 향후 건축 또는 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 없으나, 지역적으로 폐기물 처리 시설이나 발전소 건립 관련 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 다만, 본 건의 구체적인 위치에서 직접적인 영향을 받을 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 건축 연한이 짧다는 장점이 있습니다. 그러나 주변의 상대적으로 오래된 다세대주택의 거래 사례가 감정가보다 훨씬 낮게 형성되어 있고, 동일 건물 내 다른 호실이 과거 낮은 감정가에서도 여러 차례 유찰되었다는 점은 본 건의 매각에 큰 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 임차인 관련 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 낙찰가를 산정함에 있어 신축 연식에 따른 가치 상승분과 시장의 보수적인 평가 및 과거 유찰 이력을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 인수 부담이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 196,000,000원은 최근 유사 면적의 오래된 건물 거래가(90,000,000원~93,000,000원) 및 동일 건물 내 과거 유찰 이력을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 연식의 가치를 반영하여 유사 거래가보다는 높게, 그러나 감정가보다는 현저히 낮게 접근하는 것이 합리적입니다. 과거 유찰된 호실들의 낮은 감정가와 본 건의 신축 연식을 감안하여, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.