나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [2] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

1.3. 토지 현황

토지면적: 36.55㎡ (약 11.06평)

토지지분: 36.55㎡ (약 11.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물면적: 43.81㎡ (약 13.25평)

건물지분: 43.81㎡ (약 13.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 무난함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전구역(제3,4구역), 성장관리권역 등.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 06월 25일자 의정부신곡새마을금고 근저당 (을2)

소유권보존: 한지원 (2020.02.26)

근저당: 의정부신곡새마을금고 (2020.06.25, 650,000,000원) - 말소기준권리

근저당: 의정부신곡새마을금고 (2020.06.25, 1,430,000,000원) - 말소

소유권이전: 정재순 (2022.04.04, 99,000,000원) - 매매

임의경매개시결정: 의정부신곡새마을금고 (2023.12.29, 1,445,730,670원) - 말소

등기부채권 총액: 2,080,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상.

임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요하며, 혹시라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 주거 단지

본건은 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 지역 내 편의시설

광적면행정복지센터가 인근에 소재하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근 광적면행정복지센터 및 주변 지역의 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 급배수 및 위생설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

본건은 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특수 물건 정보가 있어 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 포함되어 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대차 관계가 미상으로, 잠재적 임차인으로 인한 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2022년에 사용 승인된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 주변은 주거 지역이 형성되어 있으며, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 다만, 권리 관계에 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 복잡성이 있으며, 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 1억 6천만원이나, 주변 유사 물건 시세와 비교 시 가격 괴리가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물(2022년 사용 승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 정리가 용이할 수 있습니다 (단, 복잡한 권리관계는 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 건물 면적은 43.81㎡ (약 13.25평)입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 12,075,471원/평입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* "스카이빌A" (72.9㎡, 2012년식) 거래가 93,000,000원 (약 4,217,687원/평)

* "선경예스빌라" (49.67㎡, 1996년식, 연립) 거래가 55,000,000원 (약 3,661,784원/평)

* "대우하늘채(104동)" (46.325㎡, 2012년식) 거래가 90,000,000원 (약 6,423,983원/평)

제공된 정보에 따르면 본건은 2022년 사용 승인된 신축 건물이지만, 주변 거래 사례(2012년식, 1996년식)의 평당 가격은 360만원에서 640만원 수준으로, 본건의 감정가 대비 평당 가격(약 1200만원)은 상당한 괴리가 있습니다. 유사 연식의 "대우하늘채(104동)" 시세(약 642만원/평)에 본건의 신축 프리미엄을 고려하더라도, 감정가는 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 160,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세를 반영하여 보수적으로 접근 시, 유사 연식(2012년)의 거래 사례 최고가(약 642만원/평)에 신축(2022년)임을 감안한 프리미엄(약 20~30%)을 적용하여 예상해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건(13.25평)의 예상 시세 범위는 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원으로 추정됩니다.

다만, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특수 물건 정보와 임대 관계 미상 등의 불확실성을 고려하여 입찰가격을 신중하게 결정하시기 바랍니다.

실제 입찰 시에는 경매 시작가(감정가) 대비 경쟁 상황, 물건의 하자 여부, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.