나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경7037 [5] 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대.연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은
무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 20개 호수로서
(건물사용승인일, 기호 4- 14 : 2022.01.28, 기호 15-24 : 2022.10.20)
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대 주택(기호 4,7,10 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관,
기호 5,8 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등,
기호 6,9 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 11 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등
기호 12-14 : 방3, 거실, 주방/식당,욕실 겸 화장실, 발코나, 현관 등
기호 15,20 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실,
발코니, 현관,
기호 16,18,21 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관
기호 17,19,22 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸화장실, 발코니, 현관,
기호 23 : 방3,거실,주방/식당, 욕실 겸 ？앗2, 다용도실, 발코니,현관,
기호 24 : 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 엘리베이터
설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄하여, 기호 2
토지(가납리 721-36) 및 기호 3토지(석우리 67-11)는 2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접
도로와 대체로 평탄하며, 기호 1-3 공히 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제4구역), 비행안전구역(위임지역 40M), 제한
보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한), 비행안전구역(제3구역), 비행안전구역(제4구역), 비행안전
구역(위임지역 40M), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2023타경7037 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의정부신곡새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 광적면 가납리 721-20 가동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 36.55㎡ (약 11.05평)

토지지분: 36.55㎡ (약 11.05평)

건물면적: 43.81㎡ (약 13.25평)

건물지분: 43.81㎡ (약 13.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 "광적면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·연립 등의 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지(가납리 721-20)는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄합니다. 본 단지는 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 환경 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이나 중대한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업 지역과 인접해 있어 일부 공장이나 창고 시설이 산재할 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 의정부신곡새마을금고의 근저당권(을2, 2020.06.25. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 임대관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권보존: 한지원 (2020.02.26.)

* 근저당: 의정부신곡새마을금고 (650,000,000원, 2020.06.25.) - 말소기준권리

* 근저당: 의정부신곡새마을금고 (1,430,000,000원, 2020.06.25.)

* 소유권이전: 정재순 (매매 99,000,000원, 2022.04.06.)

* 임의경매개시결정: 의정부신곡새마을금고 (1,445,730,670원, 2023.12.29.)

등기부채권 총액은 약 2,080,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 비교

최근 인근 지역의 다세대 및 연립주택 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 스카이빌A (72.9㎡, 2012년식) : 2026년 3월 30일, 93,000,000원 (약 127.6만원/㎡)

* 선경예스빌라 (49.67㎡, 1996년식) : 2026년 3월 18일, 55,000,000원 (약 110.7만원/㎡)

* 대우하늘채(104동) (46.325㎡, 2012년식) : 2026년 3월 17일, 90,000,000원 (약 194.3만원/㎡)

4.2. 본건 시세 추정

본건은 건물면적 43.81㎡, 2012년식으로 추정되는 다세대주택으로, 최근 거래된 대우하일채(3층, 2012년식)와 유사한 조건으로 보입니다. 이를 기준으로 평당 약 194.3만원의 시세를 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 85,100,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 사용승인일은 2022년 1월 28일입니다.

5.2. 이용 상태

본건은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대 주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 엘리베이터 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 20.8억원에 달하여 감정가(1.64억원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 채무 관계나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다.

6.2. 공동담보 및 별도등기

공동담보 물건으로, 해당 채무가 다른 담보물과 묶여 있어 경매 진행 과정이나 이후 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다. 별도등기의 존재 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인 현황이 미상이며 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 광적면 가납리에 위치한 다세대주택으로, 주변 입지 및 교통은 무난한 편입니다. 다만, 감정가가 약 1.64억원임에도 불구하고 등기부상 채무 총액이 20.8억원에 달하며, 공동담보 및 별도등기 등의 특이사항이 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 최근 실거래가를 기준으로 추정한 시장 가치는 약 8,510만원 수준으로, 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 감정가가 실제 시장 가치를 과대평가했거나, 물건의 특수성을 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가 대비 시장 시세: 최근 유사 물건의 거래가를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 광적면행정복지센터 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 최신 건축 연도 추정: 유사 물건의 건축 연도를 고려할 때 비교적 최신 연식의 건물일 가능성이 높아 관리가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물면적(43.81㎡)과 유사한 조건의 최근 실거래가(대우하일채, 46.325㎡, 9000만원)를 바탕으로 추정한 시장 가치는 약 8,510만원입니다. 감정가(1억 6,400만원)와 시장 시세의 큰 차이를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

유동화 물건, 공동담보, 별도등기 등의 리스크와 실제 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영한 가격이며, 감정가 대비로는 약 58% 수준입니다.

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