나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [10] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72040 (10)

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 118호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 377,000,000원

* 토지면적: 13.53㎡ (약 4.10평)

* 건물면적: 48.55㎡ (약 14.69평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

2.1. 1.입지조건

* 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 제반 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 세종포천 고속도로 "민락IC"가 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

2.1. 2.권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2024-09-26 접수, 2,760,000,000원)

* 이후 권리: 우리은행 근저당권 (2025-03-19 접수, 576,000,000원), 중소기업은행 임의경매개시결정 (2025-04-10 접수), 의정부시 압류 (2025-11-28 접수), 의정부세무서장 압류 (2025-12-19 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2, 을4, 갑4, 갑5, 갑6. 등기부상 모든 권리는 말소 기준 권리 이후에 접수되었거나 본 경매 절차에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 비고: 공장(지식산업센터))

* 등기부채권 총액: 3,336,000,000원

임차인 현황:

* 임차인 1: 주식회사신진팜스 (대표 이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없습니다. 배당신고일자 및 확정일자는 미상입니다.

* 임차인 2: 주식회사올포원디앤디 (대표 문 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-17

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 권리관계 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원

이 물건은 아파트가 아니므로 전용면적과 분양면적 표시는 해당되지 않습니다.

1.3. 상권분석

2.1. 3.상권분석

* 본건은 의정부시 민락동의 지식산업센터 내 근린상가로서, 주변 아파트 단지 및 상업 시설과의 연계성을 가지고 있습니다.

* 건축물대장상 업종은 제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 부동산중개사무소)로 기재되어 있으나, 현재 특정 호실만이 이용 중이며 다수 호실은 공실 상태입니다.

* 지식산업센터 내 지원시설로서의 상업 시설 기능을 수행할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2.1. 4.생활정보

* 교통:

* 제반 차량 접근성이 양호합니다.

* 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 세종포천 고속도로 민락IC가 인접하여 수도권 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경:

* 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 인접해 있어 주거 및 업무 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.1. 5.잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사올포원디앤디(대표 문 )는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 접근성 제약: 본건은 서측 및 남측 도로보다 고지에 위치하여 해당 도로에서 직접 접근이 곤란합니다. (기타참고사항 2) 참조)

* 공실 가능성: 기호 2) - 기호 10) 호실이 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화로 인한 임대 수익 확보의 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 시 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보로는 본건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.1. 6.종합 의견

본건은 의정부시 민락동의 신축 지식산업센터 내 근린상가로, 입지 및 교통 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 접근성의 제약, 다수의 공실 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다. 등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채권자들의 적극적인 경매 진행이 예상되며, 낙찰가의 적정성 판단 및 임차인과의 관계 정리가 중요한 과제가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

2.1. 7.투자 포인트

* 신축 건물(사용승인일: 2022.08.18)로 비교적 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 세종포천 고속도로 민락IC 인접으로 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 인근의 아파트 단지 및 지식산업센터 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.1. 8.예상 입찰가

* 감정가: 377,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 2의 보증금이 0원으로 표기)

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 접근성 제약, 공동담보 물건 연계 등 다수의 리스크 요소를 보유하고 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채권자들의 적극적인 경매 참여가 예상됩니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가와 채권 총액, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 감정가 대비 낙찰률을 일반적인 수준(70%~85%)으로 가정하더라도, 물건의 특수성 및 현장 상황에 따른 추가적인 가치 평가가 필수적입니다.

* 따라서, 본건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문, 임대차 조사, 주변 시세 분석 등 보다 면밀한 추가 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.