나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [3] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

10. 52 제곱미터는 약 3.18평입니다.

37. 77 제곱미터는 약 11.42평입니다.

의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅱ 지식산업센터는 2022년 08월 18일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 본 물건은 근린생활시설로 사용 가능합니다.

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72040 (3)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 111호

건물명: 의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅱ 지식산업센터

사용승인일: 2022년 08월 18일

구분: 집합건축물 (공장/지식산업센터 내 근린생활시설)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

건물면적: 37.77㎡ (약 11.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 위치합니다.

주변 환경: 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 다른 지식산업센터, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 세종포천 고속도로 "민락IC"가 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

도로: 본건 건물은 남측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

고저: 서측 및 남측 도로 대비 다소 고지에 위치하여 직접적인 차량 및 도보 접근이 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당 (중소기업은행, 2024-09-26)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2023-05-09

확정일자: 2023-09-08

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 시 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

등기부 요약:

소유권 이전: 주식회사진주대가 (2024-09-26)

근저당: 중소기업은행 (2,760,000,000원), 우리은행 (576,000,000원)

임의경매 개시: 중소기업은행 (2,336,056,421원, 2025-04-10)

압류: 의정부세무서장 (2025-12-19)

총 채권액: 3,336,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 '의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅱ'는 지식산업센터로, 해당 호실(1층 111호)은 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 상업 시설, 다른 지식산업센터 등이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요는 확보될 가능성이 있습니다.

현재 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 부동산중개사무소)로 분류되어 있으며, 본 건물 내 일부 호실은 공실 상태로 파악됩니다.

'OWN'이라는 상호명으로 이용 중인 호실이 있으나, 본 건 111호의 구체적인 현재 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 시내버스 정류장 및 세종포천 고속도로 민락IC가 인접해 있어 출퇴근 및 전국 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 이용이 가능하며, 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주거 환경: 주변이 대부분 아파트 단지로 둘러싸여 있어 잠재적인 고객층 확보가 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

높은 총 채무액: 등기부상 총 채권액이 33억 3천만원에 달하여, 건물 전체의 재정 건전성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원임에도 대항력이 있는 임차인(강 )이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

접근성 제약: 도로 대비 고지대에 위치하여 차량 및 보행자의 직접적인 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

건물 내 공실: 본 건물 내 일부 호실이 공실이라는 점은 향후 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락동에 위치한 신축 지식산업센터 내 1층 근린상가로, 2022년 8월에 사용승인되어 비교적 최신 건물입니다.

세종포천 고속도로 민락IC가 인접하여 교통 환경은 우수하나, 건물 자체의 고지대 위치로 인한 접근성 문제는 단점으로 작용할 수 있습니다.

등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

주변의 개발 계획 및 아파트 단지, 지식산업센터 입지 등을 고려할 때, 장기적인 상권 활성화 가능성은 존재하나, 현재 일부 공실이 있는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인으로 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

뛰어난 광역 교통망: 민락IC 인접으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

지속적인 지역 개발: 민락동 일대의 개발 수요와 아파트 단지, 지식산업센터 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 복잡한 권리 관계가 정리된 상태로 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가 277,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 문제, 건물 내 공실 가능성, 고지대 위치로 인한 접근성 제약 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장하며, 대략적인 입찰 범위는 감정가의 80% ~ 95% 선에서 검토해 볼 수 있습니다. (예: 221,600,000원 ~ 263,150,000원)

단, 이는 일반적인 기준이며, 실제 시장 상황, 주변 시세, 낙찰 희망자의 투자 목표 등에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.