나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [9] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72040 (9)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 2동 1층 117호

용도: 근린상가 (지식산업센터 내 상가)

감정가: 377,000,000원

토지 면적: 13.53㎡ (약 4.09평)

건물 면적: 48.55㎡ (약 14.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

감정평가 요약: 본건은 2022년 8월 18일 사용 승인된 건물로, 프리케스트콘크리트 구조이며 10층 건물 중 1층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 해당 물건지 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 세종포천 고속도로 "민락IC"가 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지: 토지는 가장형이며 서쪽 하향의 완경사지로, 지식산업센터의 건부지로 이용 중입니다.

도로: 물건지는 남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류, 공공주택지구, 준보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

접근성 특이사항: 서측 도로 및 남측 도로보다 지대가 높아 해당 도로에서 직접적인 접근이 다소 곤란할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권(을2)으로 추정됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이나, 아래 명시된 대항력 있는 임차인의 권리는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사올포원디앤디 (대표자: 문지원)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2023년 7월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

등기부 요약:

* 총 채무액: 3,336,000,000원

* 소유권 이전, 근저당, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건은 지식산업센터 내 근린생활시설로, 주변의 업무 시설 및 주거 지역과 연계된 상권을 형성하고 있습니다.

주변 상권: 대규모 아파트 단지의 배후 수요와 지식산업센터 내 종사자 수요를 기반으로 합니다.

현재 이용 상태: 해당 호실(117호)은 근린생활시설로 용도 지정되어 있으며, 감정평가서상 '기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용 중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임'으로 기재되어 있습니다. 따라서 본 호실(117호)의 실제 이용 현황은 추가 확인이 필요하나, 현재 공실일 가능성이 있습니다.

경쟁 환경: 인근에 다수의 아파트 단지 및 상업 시설이 자리하고 있어 경쟁이 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 세종포천고속도로 민락IC가 인근에 위치하여 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. 국도 3호선 대체 우회도로 접근성 또한 우수합니다. 시내버스 노선이 다수 운행 중입니다.

편의시설: 단지 인근에 민락 BRT 환승센터 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 이마트, 코스트코와 같은 대형 쇼핑몰은 차량 이용 시 약 10~15분 거리에 위치합니다.

교육시설: 민락초, 충의중, 송현고 등 초, 중, 고등학교가 반경 2km 이내에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 의정부을지대학교병원 등 종합병원이 차량 이용 시 약 15분 거리에 위치하고 있습니다.

녹지: 인근에 민락공원이 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인(문 )이 존재합니다. 이는 예상치 못한 법적, 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

접근성 저하: 건물의 지대가 주변 도로보다 높아, 해당 도로에서의 직접적인 건물 진입이 다소 불편할 수 있습니다.

공실 위험: 현재 건물 내 일부 호실(2-10호)이 공실인 점을 고려할 때, 임대 시장의 경쟁 심화 또는 해당 물건지의 임대 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어 경매 진행 과정이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물인 지식산업센터 내 근린상가로서, 일정한 투자 잠재력을 지니고 있습니다.

교통 접근성 및 주변 개발 여건은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 지대와 도로 간의 고저 차이로 인한 접근성 문제 등은 신중한 검토를 요합니다.

향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자는 관련 시장 동향, 임차인 명도 관련 제반 비용, 그리고 건물 자체의 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 광역 교통망(세종포천고속도로) 접근 용이

* 개발 잠재력이 있는 지역 내 입지

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 상세한 시장 조사 및 개별 물건 분석을 통한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금(본 건은 0원) 외에도 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 부대 비용(명도 비용, 수리 비용 등)과 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 관련 불확실성을 높이므로, 이 부분에 대한 충분한 리스크 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.