나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [4] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72040 (4)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 2동 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 277,000,000원

토지면적: 10.52㎡ (약 34.78 평)

건물면적: 37.77㎡ (약 124.86 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (확인됨)

사용승인일: 2022년 8월 18일

건물구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 10층 중 1층

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류, 공공주택지구, 준보전산지, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 민락동에 위치하며, "민락IC" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 다양하게 형성되어 있습니다. 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 세종포천고속도로 "민락IC"가 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다. 남쪽과 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으나, 도로보다 고지에 위치하여 직접적인 접근에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (중소기업은행, 2024-09-26 접수, 2,760,000,000원)

* 기타 권리: 소유권 이전, 근저당권, 임의경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 3,336,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 강*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-09

* 확정일자: 2023-09-08

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 본건에는 대항력 있는 임차인 강*이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명시되어 있더라도 대항력으로 인한 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 해당 임차인과의 관계 및 실제 점유/사용 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 의정부시 민락동 일대는 아파트 단지와 상업시설, 지식산업센터 등이 복합적으로 개발된 지역입니다. 제2종 근린생활시설로서 휴게음식점, 일반음식점, 부동산중개사무소 등으로 활용이 가능하며, 주변의 주거 및 업무 시설 종사자를 대상으로 한 업종 유치가 가능할 것으로 보입니다. 본건 호실(112호)은 현재 공실 상태입니다. 제공된 정보 및 검색 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 과거 소각장 이전 관련 갈등 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지에서 다소 거리가 있는 것으로 파악됩니다).

1.4. 생활정보

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있으며, 세종포천고속도로 민락IC를 통한 광역 접근성이 우수합니다. 차량으로의 이동이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 접근성: 서측 및 남측 도로 대비 고지에 위치하여 직접적인 접근이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 공실: 현재 본건 호실이 공실 상태로, 임차인 미확보 시 공실 리스크를 부담해야 합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 33억원을 초과하여 경매 진행의 주요 원인이 되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 8월 사용 승인된 신축 건물 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 수요층을 확보할 수 있습니다. 그러나 현재 건물의 타 호실들이 대부분 공실이며, 본건 역시 공실 상태라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 모든 권리가 말소되는 조건이므로 소유권 확보는 명확하나, 임차인과의 명도 절차 및 공실 관리에 대한 면밀한 계획이 수반되어야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 민락IC 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

* 다용도 활용: 근린상가로서 다양한 업종으로의 임대 및 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 277,000,000원을 기준으로 자체 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 물건의 최근 낙찰가, 본건의 장단점(신축, 입지, 공실, 접근성, 임차인 리스크 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하십시오. 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 상권의 실제 임대 수요를 파악하는 것이 중요합니다. 보수적인 투자 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 초기 검토 범위로 설정하되, 철저한 현장 조사를 기반으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.