나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [7] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 의정부지방법원 2025타경72040 (7) 사건으로, 경기도 의정부시 민락동 927-3 외 1필지 소재 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 2동 B115호에 해당합니다. (참고: 제공된 주소에는 '1층 115호'로 기재되어 있으나, 건축물대장 JSON 상으로는 'B115호' 지하 1층으로 확인됩니다. 정확한 층수는 현장 확인이 필요합니다.) 본 건의 용도는 근린상가로 분류되어 있으나, 건물 자체는 지식산업센터(공장)로 건축되었습니다. 감정가는 319,000,000원이며, 토지면적은 12.59㎡ (약 3.81평), 건물면적은 45.17㎡ (약 13.66평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 중소기업은행이며, 건물 사용승인일은 2022년 8월 18일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 형성되어 있어 복합적인 환경을 갖추고 있습니다. 제반 차량 접근성은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 세종포천 고속도로 "민락IC"가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 본 건은 서측 및 남측 도로보다 고지에 위치하여 해당 도로에서 직접적인 접근이 다소 어렵다는 특징이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2, 채권액 2,760,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-09

* 확정일자: 2023-09-08

* 대항력: 있음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전(신탁등기말소): 강기철

* 소유권이전(매매): 주식회사 진주대가 (2024-09-26)

* 근저당권: 중소기업은행 (2024-09-26, 2,760,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 우리은행 (2025-03-19, 576,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2025-04-10, 2,336,056,421원) - 말소

* 압류: 의정부시 (2025-11-28) - 말소

* 압류: 의정부세무서장 (2025-12-19) - 말소

등기부채권 총액은 3,336,000,000원입니다.

1.3. 건물 및 상권 분석

본 건물은 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트 평지붕의 10층 건물로, 2022년 8월 18일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 커튼월, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내부 설비로는 위생, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링쿨러 설비 등이 갖추어져 있습니다. 본 건물은 지식산업센터(공장)로 분류되나, 일부 호실은 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다. 본건(B115호) 외 다른 호실 중 일부(2호~10호)는 현재 공실 상태입니다. 주변은 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼재되어 있으며, 지식산업센터 종사자 및 인근 배후 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건 인근에는 아파트 단지 내 편의시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 직접적인 입지에 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 JSON 상 건물 용도가 '공장(지식산업센터)'으로 표기되어 있어, 사용승인 당시의 용도 및 실제 이용 가능 용도에 대한 추가 확인이 필요합니다. (사용승인일: 2022.08.18, 건물 총 10층)

* 제공된 주소(1층 115호)와 건축물대장 JSON 정보(B115호, 지하 1층) 간에 층수 표기에 불일치가 있어, 실제 해당 호실의 정확한 위치(층)를 현장에서 확인해야 합니다.

* 서측 및 남측 도로보다 고지에 위치하여 직접적인 접근성이 다소 떨어지는 점은 상권 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 본건을 제외한 일부 호실이 공실 상태라는 점은 향후 공실 위험을 시사할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 준보전산지, 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한 등이 있을 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 2022년에 준공된 신축 건물이므로, 노후화로 인한 수리비 발생 가능성이 낮고 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지식산업센터 내 상가 또는 사무실로서의 활용 가능성이 높으며, 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 아파트 단지 및 지식산업센터의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 민락IC 인근으로 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 신축 지식산업센터 내에 위치한 근린생활시설(또는 사무실/상가)로, 비교적 젊은 건물 연식과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 층수 표기 불일치 및 건물 용도에 대한 명확한 확인, 그리고 고지대 위치로 인한 접근성 문제는 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 신축 건물로서의 희소성과 개발 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 319,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 입찰가를 산정함에 있어서는 본 물건의 정확한 층수 및 용도 확인, 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 해당 물건의 경쟁률 및 응찰자들의 심리를 파악하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.