나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [8] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경72040 (8)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 2동 1층 116호

1.3. 건물 용도

근린상가 (제2종근린생활시설), 건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)

1.4. 감정가

377,000,000원

1.5. 토지 면적

13. 53㎡ (약 4.09평)

1.6. 건물 면적

48. 55㎡ (약 14.69평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.9. 채권자

중OOOOO

1.10. 사용 승인일

2022년 08월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치

경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 위치함.

2.2. 주변 환경

아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

2.3. 교통

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 세종포천 고속도로 "민락IC"가 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

2.4. 토지

가장형의 서쪽 하향 완경사지로, 현재 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

2.5. 도로

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있음.

2.6. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을2 근저당권 (중소기업은행, 2024년 9월 26일)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부 요약 상 확인되는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 없음)

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인이 존재함.

* 임차인: 주식회사올포원디앤디 (대표 문 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 4,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 7월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 경매 컨설턴트의 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

3.4. 총 등기부 채권액

3,336,000,000원

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본 물건이 속한 "의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅱ 지식산업센터"는 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요 확보에 유리한 입지임.

4.2. 주변 시설

주변에는 다양한 근린생활시설과 지식산업센터가 혼재되어 있어 상업 활동이 가능한 지역임.

4.3. 이용 상태

본건을 포함한 일부 호실(2호~10호)은 현재 공실 상태이나, 1호실('OWN')은 영업 중으로 상권 내에서의 활용 가능성을 보여줌.

4.4. 교통 연계성

인근 민락IC 접근 용이성은 물류 및 유통 관련 업종에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 인근 버스정류장 및 민락IC를 통해 서울 및 수도권 접근이 편리함.

5.2. 편의시설

인근 아파트 단지 및 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 주변 시설

근린공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 조성하고 있음.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않음. 다만, 의정부시는 쓰레기 소각장 현대화 계획을 추진 중인 것으로 파악되나, 본건 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

명시된 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 추가적인 부담이 될 수 있음.

6.2. 공실

본건을 포함한 일부 호실의 공실 상태는 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

6.3. 접근성

서측 및 남측 도로보다 고지대에 위치하여 도로에서 직접적인 접근성이 다소 떨어진다는 점은 상가로서의 고객 접근성에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 건물 용도 혼재

지식산업센터 내 근린생활시설로, 건물 전체 용도 및 관리 규약에 따른 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물인 지식산업센터 내 근린생활시설로, 민락IC 인근에 위치하여 교통망이 우수함. 주변 아파트 단지 및 상업 시설과의 연계성이 기대되며, 잠재적인 배후 수요를 가지고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 공실, 도로 접근성의 제약 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2022년 8월에 사용 승인된 신축 건물로 관리가 용이함.

* 우수한 교통망: 민락IC 인접으로 광역 교통망 이용이 편리하여 물류 및 접근성이 좋음.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설 및 지식산업센터 용도로 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 예상됨.

* 지역 개발 잠재력: 주변 지역의 지구단위계획구역 지정 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 377,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인의 보증금 60,000,000원을 고려하여 산정해야 함. 또한, 공실률, 주변 시세, 경매 물건의 특수성(접근성 등)을 종합적으로 분석하여 결정해야 함. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 신중하게 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.