나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [5] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72040 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 2동 1층 113호 (도로명 주소: 경기도 의정부시 배꽃길 7)

용도: 근린상가

건물명: 의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅱ 지식산업센터

사용승인일: 2022년 08월 18일

건물구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층

1.3. 면적 및 가치

감정가: 277,000,000원

토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

건물면적: 37.77㎡ (약 11.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 세종포천고속도로 "민락IC"가 인접해 있어 수도권 접근성이 우수합니다. 지하철 7호선 탑석역 연장(2024년 개통 예정) 및 버스중앙차로(BRT) 노선 신설로 교통망이 확충될 예정입니다. 다만, 출퇴근 시간대에는 민락IC 주변 교통 혼잡이 발생하는 것으로 파악됩니다.

2.3. 도로 상황

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 다만, 서측 도로 및 남측 도로보다 고지에 소재하여 직접적인 접근이 다소 곤란할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 09월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을2)으로, 해당 권리 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재된 바가 없습니다. (다만, '지상권개요:' 라는 항목이 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강영욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023년 05월 09일

* 확정일자: 2023년 09월 08일

* 대항력: 있음

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금: 0원

3.5. 임차인 관련 주의사항

대항력 있는 임차인(강영욱)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 보유 여부는 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅱ는 지식산업센터 내 근린생활시설로, 주변은 아파트단지 및 택지개발지구(민락2지구, 고산지구)를 배후로 형성되어 있습니다. 경기 북부권역 최대 규모의 복합문화융합단지(리듬시티) 개발이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 업종 분석

본건의 용도는 근린상가이며, 건물 내 다른 호실의 경우 제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 부동산중개사무소) 등으로 이용되었거나 이용 중입니다. 본건(113호)의 경우 현재 공실 상태이며, 주변 상권의 특성상 업종 선별이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 코스트코 의정부점이 위치해 있습니다. 대규모 상업 및 문화시설이 포함된 복합문화융합단지(리듬시티)가 개발 예정입니다.

5.2. 교통시설

시내버스정류장이 인접해 있으며, 세종포천고속도로 민락IC를 통해 서울 등 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 의료시설

차량으로 약 5분 거리에 성모병원이 있어 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인(강영욱)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 법적 권리 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 이용 현황

건물은 2022년 08월 18일에 사용승인된 신축급 건물이나, 본건(113호)은 현재 공실 상태입니다.

6.3. 교통 혼잡

민락IC 인근 지역은 출퇴근 시간대에 상습적인 교통 혼잡이 발생하는 것으로 파악됩니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 지식산업센터 내 근린상가로, 탁월한 교통망과 신도시 개발에 따른 미래 가치를 기대할 수 있는 물건입니다. 특히 민락IC 인근의 입지, 인근의 대형 유통 시설(코스트코), 그리고 개발 예정인 복합문화융합단지 등은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금/차임 미확인, 그리고 해당 지역의 교통 혼잡 문제는 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 인프라: 세종포천고속도로 민락IC 인접 및 향후 대중교통망 확충 계획.

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적음.

* 미래 가치: 민락2지구 및 고산지구 개발, 복합문화융합단지(리듬시티) 조성 등 개발 호재 풍부.

* 대형 유통 시설 인접: 코스트코 의정부점 입지로 인한 유동 인구 유입 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점, 신축급 상가의 이점, 그리고 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 경매 시장 상황 및 본건의 명도 가능성, 임차인과의 관계 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과의 명도 진행 가능성 및 그에 따른 비용, 그리고 실제 임대차 관계에 대한 정확한 파악 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 221,600,000원 ~ 249,300,000원 범위를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.