나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72040 [2] 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 1층 110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""민락IC"" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장, 세종포천 고속도로 ""민락IC""가 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층 중 1층 109호 외 9개호 로서
사용승인일:2022.08.18
외벽:커튼월, 복합판넬 등 마감
내벽:시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등
바닥;시멘트 콘크리트 마감 등
창호:페어글래스창임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호 1) - 기호 7) 제2종근린생활시설(휴게음식점), 기호 8), 기호 9) 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 10) 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나 기호 1) 근린생활시설(상호명:OWN)으로 이용중이며, 기호 2) - 기호 10) 현재 공실임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 서쪽 하향의 완경사지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남쪽 및 서쪽으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-1)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(중로3-2)(접함), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지 관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 서측 도로 및 남측 도로 보다 고지에 소재하여 서측 도로 및 남측 도로에서 직접 접근은 곤란함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72040 (2)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 2동 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 277,000,000원

토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

건물면적: 37.77㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "민락IC" 남서쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 세종포천 고속도로 "민락IC"가 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태:

가장형의 토지로서 서쪽 하향의 완경사지를 이루고 있으며, 현재 지식산업센터의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

남측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12~15m), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

접근성 제약:

본 건은 서측 및 남측 도로보다 고지에 위치하여 해당 도로에서 직접적인 접근이 다소 곤란할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2024년 09월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권(을2)이 말소기준권리이며, 본 경매 사건 포함 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,700,000원

* 전입/사업자등록일: 2023-05-09

* 확정일자: 2023-09-08

* 대항력: 있음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 임차인의 보증금 반환 및 명도와 관련된 사항은 별도의 면밀한 법적 검토가 필요합니다. (※ 금액이 미상이라도 주의 필요.)

등기부채권 총액:

총 3,336,000,000원

4. 상권분석

건물 용도:

본 건물은 지식산업센터 내 상가로, 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 부동산중개사무소 등)로 이용 가능합니다.

이용상태:

본 건(110호)은 제2종 근린생활시설(부동산중개사무소)로 등재되어 있으나, 'OWN' 상호명(기호1)과 동일한 용도로 사용될 가능성이 있습니다. (참고: 기호 2호~10호는 현재 공실 상태입니다.)

주변 상권 특성:

아파트 단지와 지식산업센터를 배후로 하며, 인근 지역 종사자 및 거주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근에 아파트 단지, 상가, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통시설:

시내버스 정류장 및 세종포천 고속도로 민락IC가 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

강 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 보증금 반환 및 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. (※ 금액이 미상이라도 주의 필요.)

접근성 문제:

건물이 도로보다 고지에 위치하여 직접적인 차량 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

공실 위험:

건물 내 일부 호실이 현재 공실 상태로, 본 물건의 임대 수익률 및 공실 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

신축 건물의 특성:

2022년 08월 18일 사용 승인된 신축 건물이지만, 지식산업센터 내 상가의 활성화 정도는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 민락IC 인근의 우수한 교통망과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 배후에 아파트 단지와 지식산업센터가 있어 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 건물 고저차로 인한 접근성 제약, 일부 공실 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

따라서 권리관계를 명확히 파악하고, 임차인과의 협의 가능성, 주변 시세 및 공실 현황을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 접근성: 세종포천 고속도로 민락IC와 인접하여 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 최신 건축물: 2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 건물 노후에 대한 부담이 적습니다.

* 잠재적 배후 수요: 인근의 대규모 아파트 단지와 지식산업센터 종사자들을 통한 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 프리미엄: 고산지구 등 인근 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 277,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 관련 명도 및 보증금 문제는 별도의 검토가 필수적입니다.

이러한 권리관계, 입지 조건, 주변 시세, 예상 임대 수익률 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 221,600,000원 ~ 249,300,000원

상기 예상 입찰가는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.