나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33936 [2] 경기도 김포시 구래동 6883-8 다온프라자 5층515호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드선)' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지 및 전철역을 주 배후지로 형성된 역세권 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 전철역(구래역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상8층 건물 내 제5층 제501호, 제515호로서
- 외벽 : 외장타일 붙임 등
- 내벽 : 철재 프레임 강화유리, 인테리어 등
- 바닥 : 바닥타일깔기, 인테리어 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 유흥주점 등임.(간판 상호 각각 '고고노래방', '월드노래짱')

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 상업용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 12m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 구래동 6883-8 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 임.
- 구래동 6883-9 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 전유면적에 전용복도가 포함되어 있으니 입찰 시 유의하시기 바람.(후첨 내부구조도 참조)
- 본건은 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문 등에 의거하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

유흥주점(상호: 월드 노래방)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33936 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6883-8 다온프라자 5층 515호

용도: 위락시설

감정가: 254,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 82.99㎡ (약 25.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOO

특이사항: 유흥주점(상호: 월드 노래방)으로 이용 중임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상8층 건물

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 지하철 김포골드라인 구래역 남서측 인근에 소재합니다.

주변은 대단위 아파트단지와 전철역을 배후지로 하는 역세권 상업지대입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장 및 구래역이 있어 교통 여건이 좋습니다.

본건 서측 약 20m, 남측 약 15m, 동측 약 12m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 건은 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 말소기준권리: 부천지구축산업협동조합 근저당 (접수일자 2016-11-04)

* 기타 등기사항: 을1, 을2 (근저당), 갑2 (가압류), 갑3 (가압류), 갑4 (임의경매), 갑5 (압류) 모두 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 767,435,830원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-01

* 확정일자: 2025-09-19

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 구래역을 중심으로 형성된 역세권 상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 배후수요가 높습니다.

주요 업종으로는 근린생활시설, 위락시설, 판매시설 등이 혼재되어 있으며, 본건 또한 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다.

인근에 '고고노래방', '월드노래짱' 등 유사 업종의 상호가 언급되어 엔터테인먼트 및 상업시설 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

김포골드라인 구래역을 이용한 서울 및 김포 지역 접근성이 우수합니다.

단지 주변으로 다양한 상업시설(마트, 식당, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

대규모 아파트 단지가 인접하여 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 다양한 마사지샵, 스파 등 상업시설이 입점해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 확인 불가: 감정평가서상 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조 확인이 이루어지지 못했으며, 현황도면 및 주변 탐문 등에 의거하여 평가되었습니다. 입찰 전 내부 구조 및 실제 이용 현황 확인이 필수적입니다.

* 전용 복도 포함 면적: 전유면적에 전용 복도가 포함되어 있어, 실제 사용 가능 면적과 공부상 면적 간의 차이에 유의해야 합니다.

* 영업 중인 유흥주점: 본건은 현재 유흥주점(월드 노래방)으로 이용 중이며, '고고노래방', '월드노래짱' 등 유사 상호의 경쟁 업소가 인근에 있어 인수 후 영업 관련 변동 가능성을 고려해야 합니다. 명도 과정에서 영업권 및 시설에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인근 상업시설 특성: 주변에 다수의 유흥업소 및 마사지 관련 업소가 위치하여, 지역 이미지 및 향후 건물 운영 방향에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포 골드라인 구래역 역세권에 위치한 상업지구 내 위락시설로, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 높은 수익률이 기대되는 물건입니다.

다만, 내부 구조 확인 불가, 전용 복도 포함 면적, 현재 영업 중인 유흥주점의 명도 및 인수 관련 문제가 잠재적 리스크로 존재합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김포 구래역 역세권, 대단지 아파트 인접 등 핵심 상업지구에 위치.

* 높은 잠재 수익률: 위락시설로서의 수익 창출 가능성 및 상업 지역 내 입지.

* 건물 자체의 활용도: 제2종근린생활시설, 판매시설 등 다양한 용도로의 복합 활용 가능성 (건축물대장상).

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 254,000,000원입니다.

본건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 수준을 기준으로 시장 시세, 임대 수익률, 예상 명도 비용, 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.