나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11964 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1004-5 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 위락 및 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조,경량철골구조 철근콘크리트,기타지붕 2층 건물 및 1층 부속건물로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기, 석재붙임 등 마감.
창호 : 컬러알미늄샷시 창호임.

이용상태

위락시설, 2종근린생활시설, 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 건축물대장에 위반건축물로 표시[2023-위반-194, 무단증축/1층/위락시설/경량철골조/6㎡]되어 있음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(휴게실 샷시조 샷시지붕 6㎡ 및 계단실 샷시조 샷시지붕 12㎡)포함
-목록1 토지는 목록2 건물의 대지로 이용중이고 일부는 주차장으로 사용중임
- 목록2 건물은 1,2층 노래방으로 점유 사용중이며 건축물대장에 위반건축물(무단증축) 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경11964 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1004-5

용도: 위락시설

건축물 용도: 위락시설, 제2종근린생활시설, 창고

감정가: 1,377,321,380원

1.2. 면적 정보

토지면적: 219.00㎡ (약 66.25평)

건물면적: 239.72㎡ (약 72.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.44평) (휴게실 6㎡, 계단실 12㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

채무총액: 1,060,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (작성일 2026-07-23 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 위락 및 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(석바위시장역 등)이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구

* 기타 법규: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부에는 여러 차례의 소유권 이전과 근저당권 설정 내역이 있습니다.

* 말소기준권리는 2016년 4월 27일 전북은행의 근저당권(360,000,000원)이며, 경매개시결정등기(2024타경11964, 주식회사동부주류)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채무총액은 1,060,000,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대 관계 미상으로, 정확한 임차인 현황 파악을 위해서는 별도의 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 주안동 석바위사거리 인근은 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 지역입니다. 특히, 인근에 석바위시장 등 전통시장과 상업 시설이 위치하여 지역 상권의 활성화에 기여하고 있습니다. 지하철 2호선 석바위시장역 개통으로 교통 편의성이 증대되어 인구 유입 및 상권 발달에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

4.2. 업종 분석

주된 용도가 위락시설이며, 제2종 근린생활시설 및 창고로도 이용되고 있습니다. 이는 주변 상업 및 유흥 업종과의 연계성이 높음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 석바위시장과 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 접근성이 뛰어나 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

석바위사거리 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 버스정류장 및 지하철역(석바위시장역)이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 위반사항

* 본건 건물(목록2)은 1, 2층 노래방으로 점유 사용 중이며, 건축물대장에 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있습니다 [2023-위반-194, 무단증축/1층/위락시설/경량철골조/6㎡].

* 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적인 제재가 가해질 수 있는 중대한 사안입니다.

* 제시외 건물(휴게실 6㎡, 계단실 12㎡) 역시 위반건축물에 해당될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 건물 이용 상태는 노래방으로 파악되나, 정확한 임대 관계 및 점유 현황은 미상입니다.

* 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 (잠재적 혐오시설 관련)

* 과거 인천 주안동 지역은 일부 유흥가와 관련하여 부정적인 이미지가 언급된 바 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 상권 특성상 유흥 시설이 밀집된 지역일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치한 상업용 건물로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 1,377,321,380원이며, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어 이에 대한 법적, 행정적 리스크를 수반합니다. 또한, 임대 관계가 불명확하여 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* "석바위사거리" 인근 역세권 상업 지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업적 가치가 높은 지역입니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성

* 현재 위락시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 상권 특성을 활용한 업종 전환 또는 업그레이드가 가능합니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,377,321,380원을 기준으로 하되, 위반건축물에 따른 철거 또는 이행강제금 부담 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역의 상권 시세, 향후 건물 활용 방안에 따른 수익률 분석 등이 필요합니다.

* 현재 파악된 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.