나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584646 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "노가리해수욕장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차시간 등을 고려하면 다소 불편할 수 있음.

형태 및 이용상태

1) 기호 2, 6, 7, 11, 16, 17 : 사다리형 토지로서, 도로 등임.
2) 기호 3, 5, 15 : 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
3) 기호 4, 8 : 부정형 토지로서, 목장용지 등임.
4) 기호 9 : 사다리형 토지로서, 토지임야 상태임.
5) 기호 10 : 자루형 토지로서, 토지임야 상태임.
6) 기호 12, 13, 14 : 부정형 토지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

1) 기호 2, 6, 7, 11, 16, 17 : 본건이 도로상태임.
2) 기호 4 : 남서측 및 동측의 도로를 이용중임.
3) 기호 8, 9, 10, 13, 14 : 남서측의 도로를 이용중임.
4) 기호 3, 5, 12, 15 : 맹지이며, 인접지를 통해서 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 249-13(기호2)

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

2) 237(기호3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

3) 249-4(기호4)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

4) 252(기호5)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

5) 249-12(기호6)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

6) 249-15(기호7)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

7) 249(기호8)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

8) 249-6(기호9)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

9) 249-7(기호10)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

10) 249-14(기호11)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

11) 239(기호12)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

12) 249-2(기호13)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

13) 249-5(기호14)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

14) 254(기호15)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

15) 249-8(기호16)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

16) 249-10(기호17)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

의견란 Ⅰ.5. 그 밖의 사항 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3, 목록 5, 목록 15는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 부정형 토지로서 묵전 상태인 맹지이며 인접지를 통해서 접근 가능함
-목록 10은 소유자 미상의 이동식컨테이너가 소재하나 철거 및 이동 등이 용이하여 이에 구애 됨이 없이 토지 평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 물건 사건번호: 인천지방법원 2024타경584646 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 237

* 용도: 전

* 감정가: 3,126,749,000원

* 토지면적: 9019.00㎡ (약 2728.35평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한 *

* 매각대상: 토지매각

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 9019㎡

* 건물지분: 0㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "노가리해수욕장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 다양한 형태(사다리형, 부정형, 자루형 등)를 포함하고 있으며, 일부는 묵전 상태, 도로, 목장용지, 임야 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 일부 목록(기호 3, 5, 12, 15)은 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다. 그 외 토지들은 도로에 접하거나 인접 도로를 이용하고 있습니다.

* 주변 시설: 인천에코랜드(폐기물 매립 시설)가 영흥면 외리에 조성되어 운영 중이거나 계획 중에 있습니다. 또한, 영흥 미래에너지파크 조성 등 지역 개발 프로젝트가 진행 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (한양새마을금고, 2022-07-14)

* 등기부채권 총액: 2,880,000,000원

* 소유권 이전: 허기년 (2022-04-21, 매매)

* 근저당권:

* 한양새마을금고 (2022-07-14, 2,460,000,000원)

* 김태경 (2022-11-28, 420,000,000원)

* 지상권설정: 한양새마을금고 (2022-07-14, 말소 예정)

* 소유권이전청구권가등기: 손병문 (2023-08-11, 매매예약)

* 임의경매개시결정: 한양새마을금고 (2024-12-26, 2,153,709,830원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 지상권 설정 등기(을구)는 지상권자가 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 영흥면 외리는 농경지, 주택, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 노가리해수욕장 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 최근 영흥도에는 친환경 에너지 산업 단지 조성, 스마트팜 구축 등 다양한 개발 계획이 추진되고 있어 향후 지역 경제 활성화 및 상권 변화가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 노가리해수욕장이 인근에 위치하고 있어 해양 레저 활동 및 휴양을 즐기기에 유리한 환경입니다.

* 차량 접근은 가능하지만, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 영흥면 내에는 기본적인 생활 편의시설이 있으나, 더 많은 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 3, 5, 15 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각 결정기일까지 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못합니다.

* 맹지 및 접근성: 목록 3, 5, 15 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능하며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 부정형 토지: 일부 토지는 부정형으로, 효율적인 토지 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 묵전 상태: 일부 토지는 묵전 상태로, 경작 또는 개발을 위한 추가 작업이 필요할 수 있습니다.

* 이동식 컨테이너 존재: 목록 10 토지에 소유자 미상의 이동식 컨테이너가 있으나, 철거 및 이동이 용이하여 토지 평가에는 영향을 미치지 않았습니다.

* 환경 시설 인접 가능성: 인천에코랜드(폐기물 매립 시설)가 영흥면 외리에 조성되어 있으며, 본건과 인접할 가능성이 있습니다. 이는 주거 환경이나 토지 가치에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 개발 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등에 속해 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 소유권이전청구권가등기: 손병문 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하여 소유권 이전과 관련하여 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 옹진군 영흥면 외리에 위치한 광대한 전(밭)으로, 노가리해수욕장 인근이라는 관광지적 이점과 함께 농경지, 임야 등 다양한 지목의 토지로 구성되어 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 일부 맹지 및 부정형 토지, 농지취득자격증명 제출 필요 등은 낙찰 후 취득 및 활용에 있어 주의가 요구됩니다. 또한, 인근에 조성된 폐기물 처리 시설은 환경적인 측면에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 지역 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으나, 개발 계획의 구체적인 내용과 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 영흥도 관광지 인근 입지: 해수욕장과의 인접성으로 인해 관광객 대상 사업 또는 숙박시설 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 영흥도 내 신재생 에너지 파크 조성, 스마트팜 구축 등 다양한 개발 계획이 추진되고 있어, 향후 지역 발전과 함께 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 면적: 9,019㎡의 넓은 면적은 대규모 개발 또는 복합 시설 조성 등에 유리한 조건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 실거래가, 개별 토지의 정확한 현황 및 미래 가치, 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사 결과 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 따라서 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.