나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50077 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1719-4 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 오피스텔은 전라남도 여수시 웅천동 소재 웅천초등학교 남동측 인근에 위치하고 주위는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 오피스텔이 소재하는 건물까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 10층 1019호로서 외벽 : 드라이비트, 석재붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하주차장(자주식과 기계식) 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지로서 사다리형의 평지이며 업무시설(오피스텔, 근린생활시설)부지입니다.

인접 도로상태등

본건 오피스텔부지 북동측으로 왕복 7~8차로의 광대로에 접하고 남서측과 남동측으로 폭 약 15m의 일방통행도로에 접하며 남동측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 오피스텔부지 1)은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공 항시설법>, 상대보호구역(설립예정지(고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지 (상업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역(여수국가산업단지)<환경정책기본 법>이고, 본건 오피스텔부지 2)는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(설립예정지(고등학교))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(상업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책 지역(여수국가산업단지)<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50077 (1)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1719-4

종별: 오피스텔

감정평가액: 103,000,000원

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

건물면적: 28.02㎡ (약 8.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 웅천동 웅천초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 주상혼용지대로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

북동측으로 왕복 7~8차로의 광대로에 접하고, 남서측 및 남동측으로는 폭 약 15m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 8일 접수된 신덕식 근저당 (60,000,000원)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 이 (전입일자: 2022-05-25, 확정일자: 2022-04-26)이 존재합니다.

* 임차인 이 의 보증금은 120,000,000원이며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 이 외 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 475,008,762원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(VIGO CITY 오피스텔, 웅천동 1719-4) 내에서 유사 면적의 오피스텔 매매 사례가 있습니다.

2025년 6월 30일에 거래된 28.02㎡ 면적의 오피스텔은 105,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 103,000,000원과 유사한 수준입니다.

2025년 1월 23일에 거래된 36.74㎡ 면적의 오피스텔은 125,000,000원에 거래되었으며, 2024년 12월 6일에 거래된 32.42㎡ 면적의 오피스텔은 105,000,000원에 거래되었습니다.

유사 면적(28.02㎡)의 최근 실거래가(105,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 시장 가격과 부합하는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 2층부터 지상 10층 건물 내 10층 1019호입니다.

외벽은 드라이비트 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임으로 마감되어 있으며, 창호는 새시입니다.

일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러, 스프링클러, 소화전, 승강기, 지하주차장(자주식 및 기계식)이 설치되어 있어 생활 및 편의시설은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이 의 보증금 120,000,000원 인수 위험이 가장 큰 리스크입니다. 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 부담해야 합니다.

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 웅천동의 신축급 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호합니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적으로 평가되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수 금액이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다.

투자자 입장에서 보증금 인수 부담을 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 만한 예상 수익률을 계산해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로서의 가치.

주변 시세 대비 합리적인 감정가 (임차인 인수분 제외 시).

여수시 웅천동 지역의 개발 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금은 120,000,000원입니다.

따라서, 감정가 수준(103,000,000원)으로 낙찰받을 경우, 총 부담액은 103,000,000원 + 120,000,000원 = 223,000,000원이 됩니다.

유사 면적(28.02㎡)의 최근 실거래가가 105,000,000원임을 고려할 때, 총 부담액 223,000,000원은 시장 가치 대비 높은 수준이 될 수 있습니다.

경매 투자는 시세차익 또는 임대수익을 목표로 하므로, 총 인수금액이 미래 가치 대비 매력적인 수준이어야 합니다.

임차인 보증금 1.2억원을 제외한 실질적인 취득 비용이 시장 가격(약 1.05억)보다 낮아야 투자 메리트가 발생합니다.

리스크를 감안하여, 낙찰가 자체를 낮게 책정하는 것이 필요합니다.

본건의 경우, 총 예상 투자 비용을 약 2억원 초반대로 맞춘다고 가정하면, 낙찰가는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

신중한 검토 후, 본건의 경우 85,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 총 부담액이 약 205,000,000원이 되는 수준으로, 시장 가치 대비 약 5% 내외의 잠재적 수익을 기대해 볼 수 있습니다. (임차인 보증금 전액 인수 시)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 한 것이며, 실제 경매 과정에서의 경쟁 상황, 임차인의 배당금액 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.