나이스옥션 법원경매 제주 2026타경203 [1] 제주특별자치도 제주시 도남동 64 백록아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 도남동 소재 '정부제주지방합동청사' 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건내 제2층 제202호로서, (사용승인일자: 1994.01.26) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'아파트' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '아파트' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북동측으로 폭 약 20M, 북측 및 남서측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축 계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구 역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경203 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 도남동 64 백록아파트 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 32.71㎡ (약 9.90평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 71.61㎡ (약 21.66평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 도남동 소재 '정부제주지방합동청사' 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제202호이며, 1994년 1월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등으로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '아파트' 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 북동측으로 폭 약 20M, 북측 및 남서측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 신청 채권자는 김 이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 5월 1일 접수된 호동우 근저당권(25,500,000원)으로, 해당 권리 및 이후의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 가장 중요한 권리 분석 사항은 2023년 5월 3일 접수된 김경미 씨의 주택임차권(을11)입니다. 이 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 보증금은 135,000,000원입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 해당 주택임차권이 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 김경미 씨는 2017년 1월 26일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자 역시 같은 날짜에 받았습니다.

* 채권자 김 와 임차인 김경미 씨가 동일인물인 점은 특이사항입니다.

* 총 등기부채권 금액은 160,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 '정부제주지방합동청사' 인근에 위치하여 관공서 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

* 아파트와 단독주택, 상가 등이 혼재된 주상복합 지역의 특성을 보입니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설이 위치한다는 내용은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 관공서, 주거지, 상업시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성과 직주근접성이 적절히 조화된 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김경미 씨의 보증금 135,000,000원 중 배당으로 변제되지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 최악의 경우, 매수인이 해당 금액 전액을 인수해야 할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 시설 노후화에 따른 수선 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역 등 토지이용계획상의 제한 사항으로 인해 향후 재건축 또는 대수선 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주시 도남동의 백록아파트 202호로서, 정부기관 및 생활 편의시설이 인접한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 1994년 준공으로 인한 건물 노후화와 더불어, 가장 큰 위험 요소는 135,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이러한 임차권 인수 부담으로 인해 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 정부제주지방합동청사 인근 지역으로 관공서 종사자 등 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 임차권 인수 부담으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 위험 요소를 철저히 분석해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 임차인의 보증금 135,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으므로, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 보수적으로 산정해야 합니다.

* 인수 보증금 합계는 '0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '을11' 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있고 물건명세서에 배당 후 잔액 인수 조건이 명시되어 있어, 실질적인 인수 부담이 존재합니다.

* 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액은 입찰가와 인수되는 임차보증금 잔액의 합이 될 것입니다.

* 따라서, 총 부담액이 감정가 184,000,000원을 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차 보증금 135,000,000원 전액이 인수된다고 가정할 경우, 총액 184,000,000원에 맞추기 위한 최대 입찰가는 49,000,000원 (184,000,000원 - 135,000,000원)이 됩니다.

* 상기 분석을 바탕으로, 잠재적 인수액 및 관련 위험을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 60,000,000원 선으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 주변 시세와 인수되는 보증금의 정확한 금액을 재확인하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.