나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50350 [1] 전라남도 여수시 선원동 1220-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화감정 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 여수시 선원동에 소재한 '도원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 경사지대의 정비된 주택지대 등으로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

차량의 접근이 편리하며, 남측 인근에 간선도로인 도원로가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 유사 세장형의 토지로 남측 하향 경사지대내에 소재하나 자체 지반은 평탄하며 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 6m내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가호는 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕(현황 지붕개량) 단층 건물로 외벽 ; 외장재 및 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 ; 벽지, 타일 마감 등 추정. 창호 ; 샤시창틀유리창임. 기호 2-나호는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로 외벽 ; 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 ; 내장재 및 도배지 등 마감 등 추정.

이용상태

기호 2-가호는 단독주택, 기호 2-나호는 주거용 및 부속용도로 사용 추정함.

설비내역

기호 2-가, 나호는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외 부속건물로서 기호 ㄱ ; 파이프조 판넬지붕 단층 차양 약15㎡, 기호 ㄴ ; 판넬조 판넬지붕 단층 가추 약18.5㎡, 기호 ㄷ ; 판넬조 판넬지붕 단층 다용도 약9㎡, 기호 ㄹ ; 철재 및 판넬조 판넬지붕(일부 지붕없음) 단층 다용도 약13㎡, 기호 ㅁ ; 기호 2-나호의 옥상에 파이프조 비닐하우스 다용도 약28㎡ 이 있음.

공부와의 차이

기호 2-나호 건물은 증축한 것으로 판단되어 현황대로 가측면적으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 건물의 관리상태는 양호한 편임. 2) 현장조사시 출입 대문을 닫고 부재중이므로 좌, 우, 후측 외부에서 관찰하여 건물을 확인하였으나 사람이 부재중이므로 내부는 조사하지 못하였으므로 일반적인 서민 주택을 기준하여 추정 기재하였음. 인근에 같은 년도(1979년)에 사용승인한 같은 형식의 주택이 다수 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50350 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 선원동 1220-10 (신주소: 선원5길 9)

* 용도: 단독주택 (주택, 점포 겸용)

* 감정가: 464,292,500원

* 토지면적: 391.40㎡ (약 118.4평)

* 건물면적: 95.11㎡ (약 28.8평)

* 제시외 건물면적: 83.50㎡ (약 25.3평)

* 건축년도: 1979년 (사용승인일)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 도원초등학교 남서측 인근에 위치.

* 주변환경: 경사지대에 조성된 정비된 주택지대로, 주거 환경은 대체로 보통 수준.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 남측 인근 도원로 등 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 보통. 동측으로 폭 6m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리: 2022년 10월 28일 접수된 김진효 근저당권 (210,000,000원).

* 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임 (삼성카드 가압류, 김진효 임의경매 등).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용 및 권리자는 명시되지 않아 확인 필요.

* 인수되는 보증금:

* 임차인 현황상 인수 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

* 본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변 환경은 대체로 주거지 특성을 보임.

* 건축물대장상 '단독주택'으로 되어 있으나 '주택, 점포' 용도로도 기재되어 있어, 1층 일부 상가로 활용되었거나 활용 가능한 구조일 수 있음.

* 제시된 다세대주택 매매 정보는 본건과 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵지만, 지역 전반의 부동산 가치 흐름을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 인근 '대영빌라' 2024년 11월 매매가 9,000만원 (전용 75.6㎡), 2024년 12월 매매가 1억 200만원 (전용 75.6㎡).

* 인근 '그린빌라' 2025년 10월 매매가 2억 1,000만원 (전용 145.15㎡).

* 이들 다세대주택의 거래 사례를 볼 때, 해당 지역의 주거용 부동산은 연식 및 면적에 따라 가격 차이를 보이고 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 도원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이.

* 편의시설: 주변 주택가 형성으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교통: 도원로 등 간선도로 이용이 편리하여 시내 접근성 양호.

1.5. 잠재적리스크

* 제시외 건물: 약 83.50㎡ (약 25.3평) 규모의 다양한 제시외 건물(차양, 가추, 다용도실 등)이 포함되어 있어, 이들 건물의 현황, 법적 측면, 유지 보수 비용 등을 고려해야 함.

* 공부와의 차이: 일부 건물(기호 2-나호)은 공부상 면적(22.32㎡) 대비 현황 면적(36㎡)이 증축되어 있어, 관련 법규 검토 필요.

* 건물 노후: 1979년 건축물로 노후도가 상당함. 외관 및 내부 상태는 양호한 편으로 파악되나, 단기간 내 수리 또는 보수가 필요할 수 있음.

* 내부 조사 미실시: 현장 조사 시 부재중으로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 일반적인 주택을 기준으로 추정되었으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 미소멸 권리: 지상권의 존재 가능성이 있어, 정확한 권리 내용 파악이 필요함.

1.6. 종합의견

* 본건은 여수시 선원동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지면적(391.40㎡)이 강점임.

* 건물은 연식은 오래되었으나, 현황 개량 및 증축되었고, 제시외 건물 포함 매각 대상임.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 비교적 명확함.

* 주변 주택가 환경과 초등학교 인근 입지로 기본적인 생활 여건은 갖추고 있음.

* 제시외 건물, 증축 부분, 노후도, 미소멸 가능 권리(지상권) 등을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 향후 증축, 재건축 또는 토지 활용 가치가 높음.

* 복합 용도 가능성: '주택, 점포' 기재로 상가 또는 임대 수익 창출 가능성 내포.

* 명확한 권리 관계: 인수 부담이 적어 안전한 투자가 가능.

* 향후 지역 개발 잠재력: 여수시 개발 계획 등에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 464,292,500원.

* 본건은 넓은 대지와 함께 기존 건물, 다수의 제시외 건물을 포함하고 있어, 투자 가치 판단에 있어 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됨.

* 제시된 주변 다세대주택 시세 정보를 고려하되, 단독주택 특성 및 대지 면적을 감안하여 가치 평가 필요.

* 권리 관계상 인수 부담이 없고, 리스크 요인(제시외 건물, 노후도 등)을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 초기 입찰 희망가: 약 371,000,000원 ~ 418,000,000원 범위.

* (현실적인 입찰가는 현장 답사 및 시세 재조사 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.